📐 Valeur marchande d'un immeuble

1. Dans l’estimation d’un immeuble résidentiel, que désigne la valeur marchande ?

1. Le montant inscrit au rôle d’évaluation municipale et reproduit sur le compte de taxes annuel.
2. Le coût de remplacement du bâtiment à neuf, moins la dépréciation qu’il a subie à ce jour.
3. Le prix demandé que le vendeur fixe au contrat de courtage pour mettre l’immeuble en marché.
4. Le prix le plus probable qu’un acheteur et un vendeur informés conviendraient sur le marché.

La valeur marchande est le prix le plus probable auquel l’immeuble se vendrait entre parties informées et consentantes ; c’est elle que le courtier cherche à cerner par l’analyse comparative, et son opinion doit être « fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art » (art. 76 RCE). Le montant du rôle d’évaluation municipale n’est qu’une donnée parmi d’autres. Le prix demandé découle aussi de la stratégie de mise en marché et peut différer de la valeur. Le coût de remplacement moins la dépréciation relève de la technique du coût.

2. Vous êtes la courtière de Mme Lacasse, qui veut vendre son bungalow. Un bungalow semblable, dans sa rue, est affiché à 489 000 $ depuis trois mois sans avoir trouvé preneur. Elle vous demande d’inscrire sa propriété au même prix, puisque « c’est ce que vaut la maison voisine ». Que devez-vous lui expliquer ?

1. Que son prix doit correspondre à la moyenne des prix demandés des inscriptions de son secteur.
2. Que ce prix est celui d’une propriété non vendue : il situe la concurrence sans prouver la valeur.
3. Qu’elle doit viser un prix inférieur de 5 % à celui de la maison voisine, afin de vendre plus vite.
4. Que la maison voisine, étant semblable, établit à elle seule la valeur marchande de la sienne.

Le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ fonde la méthode de parité sur « des propriétés vendues récemment et qui ont des caractéristiques similaires » ; une maison affichée depuis trois mois sans preneur n’est pas une vente conclue. Son prix demandé sert à situer la concurrence, qu’on compare ensuite à la valeur tirée des ventes. La moyenne des prix demandés, un seul prix affiché ou un rabais arbitraire ne reposent sur aucune vente réelle.

3. Vous analysez les ventes du secteur pour M. Bouchard. Une maison comparable était affichée à 360 000 $ et s’est vendue 342 000 $. Quel est le rapport prix vendu / prix demandé de cette vente, arrondi au dixième de pourcent ?

1. 95,0 %
2. 5,3 %
3. 5,0 %
4. 105,3 %

Le rapport se calcule ainsi : 342 000 $ ÷ 360 000 $ = 0,950, soit 95,0 %. L’écart de 5,0 % est le complément (100 % − 95,0 %), pas le rapport. 5,3 % divise l’écart de 18 000 $ par le prix vendu au lieu du prix demandé. 105,3 % inverse le rapport (prix demandé ÷ prix vendu).

4. Vous préparez l’analyse comparative pour les vendeurs d’un cottage de trois chambres, situé dans un quartier de banlieue. Vous avez sous la main quatre propriétés semblables. Laquelle devez-vous retenir en priorité comme comparable ?

1. Un cottage de trois chambres du même quartier, affiché depuis quatre mois.
2. Un cottage de trois chambres du même quartier, vendu il y a deux mois.
3. Un cottage de trois chambres du même quartier, vendu il y a vingt mois.
4. Un cottage de trois chambres d’un quartier éloigné, vendu il y a deux mois.

Selon le guide de l’OACIQ, la parité compare l’immeuble à des propriétés vendues récemment, aux caractéristiques similaires, en tenant compte de leur localisation : la vente de deux mois dans le même quartier répond aux trois critères. Une propriété seulement affichée n’est pas une vente conclue. Une vente de vingt mois demanderait d’estimer l’évolution des valeurs, car « Une propriété comparable vendue il y a 15 mois n’a plus aujourd’hui la même valeur ». Un quartier éloigné ne reflète pas la localisation de l’immeuble évalué.

5. Dans l’analyse des ventes comparables, que mesure le rapport entre le prix vendu et le prix demandé d’une propriété ?

1. La part du prix demandé qui a été réellement obtenue au moment de conclure la vente.
2. L’écart entre la valeur marchande de la propriété et sa valeur inscrite au rôle.
3. La proportion de la rétribution qui a été négociée entre le vendeur et son courtier.
4. Le temps écoulé entre l’inscription de la propriété et la signature de la promesse d’achat.

Le rapport prix vendu / prix demandé exprime la part du prix demandé réellement obtenue : 95 % signifie une vente conclue 5 % sous le prix affiché, ce qui renseigne sur la marge de négociation du secteur. Il ne concerne pas la rétribution du courtier, qui est une autre entente. Il ne compare pas non plus la valeur au rôle d’évaluation, ni ne mesure un délai, lequel s’exprime en jours.

6. Pour situer les prix du secteur avant d’ajuster vos comparables, vous relevez quatre ventes comparables : 418 000 $, 421 000 $, 431 000 $ et 442 000 $. Leurs prix demandés étaient de 435 000 $, 438 000 $, 447 000 $ et 450 000 $. Une cinquième propriété, affichée à 470 000 $, n’est pas vendue. Quelle est la moyenne des prix vendus, arrondie à la centaine de dollars ?

1. 426 000 $
2. 442 500 $
3. 436 400 $
4. 428 000 $

La somme des quatre prix vendus est de 1 712 000 $, d’où 1 712 000 $ ÷ 4 = 428 000 $. 426 000 $ est la médiane, pas la moyenne. 436 400 $ inclut à tort la propriété non vendue (1 712 000 $ + 470 000 $, divisé par 5). 442 500 $ est la moyenne des prix demandés au lieu des prix vendus. Cette moyenne situe le marché du secteur ; elle ne remplace pas les prix ajustés de chaque comparable.

7. Selon les règles de déontologie des courtiers immobiliers, à quelle condition un courtier peut-il émettre une opinion sur la valeur d’un immeuble ?

1. Elle doit avoir été approuvée par écrit par le client avant d’être communiquée.
2. Elle doit être préparée par un évaluateur agréé membre d’un ordre professionnel.
3. Elle doit être fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art.
4. Elle doit se limiter au montant inscrit au rôle d’évaluation municipale de l’immeuble.

L’article 76 RCE interdit au courtier d’émettre une opinion sur la valeur d’un immeuble « à moins qu’elle ne soit fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art ». Aucune approbation écrite du client n’est exigée, et le courtier n’a pas à être évaluateur agréé pour donner une opinion ainsi fondée. Le rôle d’évaluation municipale n’est qu’une des sources que le courtier peut utiliser, non une limite imposée.

8. Vous avez établi à 438 000 $ la valeur marchande de la copropriété de Mme Nguyen, par la méthode de comparaison. Trois copropriétés semblables sont actuellement affichées dans le secteur, entre 449 000 $ et 455 000 $. Mme Nguyen n’est pas pressée de vendre. Que devez-vous faire pour recommander un prix demandé ?

1. Je remplace ma valeur par la moyenne des trois prix demandés, puisqu’ils reflètent le marché actuel.
2. Je compare ma valeur aux inscriptions actuelles, puis je recommande un prix selon ses objectifs.
3. Je retiens le prix demandé le plus élevé des trois, afin de lui laisser une marge de négociation.
4. Je fixe le prix à 438 000 $ sans regarder les inscriptions, pour ne pas fausser la valeur établie.

Le guide de l’OACIQ prévoit de comparer la valeur marchande obtenue avec « le prix demandé pour les autres immeubles comparables actuellement en vente » ; selon les objectifs du vendeur et la stratégie de mise en marché, le courtier en tire ensuite le prix demandé. Remplacer la valeur par la moyenne des inscriptions, ou prendre la plus élevée, substitue des prix non vendus à l’analyse des ventes. Ignorer les inscriptions concurrentes prive la cliente d’une information utile à la stratégie.

9. Vous retenez trois comparables vendus. Prix demandé / prix vendu : 300 000 $ / 285 000 $, 500 000 $ / 490 000 $ et 400 000 $ / 376 000 $. Quelle est la moyenne simple des trois rapports prix vendu / prix demandé, arrondie au dixième de pourcent ?

1. 104,6 %
2. 95,9 %
3. 98,0 %
4. 95,7 %

Les rapports sont de 95,0 %, 98,0 % et 94,0 % ; leur moyenne simple est (95,0 + 98,0 + 94,0) ÷ 3 = 95,7 %. 95,9 % est le rapport des totaux (1 151 000 $ ÷ 1 200 000 $), une autre mesure que celle demandée. 98,0 % est seulement le rapport le plus élevé. 104,6 % est la moyenne des rapports inversés (prix demandé ÷ prix vendu).

10. En courtage résidentiel, qu’est-ce qu’une évaluation comparative de marché (ECM) ?

1. Le rapport signé par un évaluateur agréé, exigé par le prêteur avant d’accorder un prêt hypothécaire.
2. Le calcul du droit de mutation à partir du montant inscrit au rôle d’évaluation municipale de l’immeuble.
3. Une analyse des ventes récentes et des inscriptions de propriétés semblables, qui appuie la valeur.
4. La liste des prix demandés des propriétés actuellement à vendre dans le secteur de l’immeuble évalué.

L’évaluation comparative de marché est l’application, par le courtier, de l’analyse comparative (méthode de parité) : ventes récentes de propriétés semblables, comparées aux inscriptions actuelles, pour fonder l’opinion de valeur et le prix demandé. Le rapport d’un évaluateur agréé demandé par un prêteur est un autre document. Le calcul du droit de mutation est une opération distincte. Une simple liste de prix demandés ne comprend aucune vente conclue et ne fonde donc pas une valeur.

11. Vous venez de signer le contrat de courtage vente de M. Ouellet, qui demande 429 000 $. Un collègue vous suggère de publier « offres à partir de 399 000 $ » pour attirer plus de visiteurs, alors que la valeur estimée est de 410 000 $. Quel prix pouvez-vous annoncer dans la publicité ?

1. Le prix demandé de 429 000 $, tel qu’il est inscrit au contrat de courtage vente.
2. Une fourchette de 399 000 $ à 429 000 $, pourvu que le vendeur y consente verbalement.
3. La valeur estimée de 410 000 $, parce qu’elle repose sur l’analyse comparative des ventes.
4. Le prix le plus bas que le vendeur accepterait, s’il en autorise la publication.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le courtier indique au contrat de courtage vente le prix total demandé, et « Ce prix est le seul qui pourra être publicisé pour la mise en marché de l’immeuble ». La valeur estimée est une opinion destinée au client, pas le prix annoncé. Une fourchette ou un prix plancher différent du prix inscrit au contrat ne peut être annoncé, même avec l’accord du vendeur ; un autre prix ne pourrait l’être qu’une fois le prix du contrat modifié.

12. Cinq maisons comparables se sont vendues dans le secteur après avoir été affichées respectivement 24, 31, 49, 52 et 74 jours. Une sixième, affichée depuis 120 jours, n’est pas vendue. Quel est le délai de vente moyen des comparables vendus, arrondi au jour ?

1. 46 jours
2. 39 jours
3. 49 jours
4. 58 jours

La somme des délais des cinq ventes est de 230 jours, d’où 230 ÷ 5 = 46 jours. 39 jours exclut à tort la vente la plus longue (24 + 31 + 49 + 52, divisé par 4). 49 jours est la médiane. 58 jours inclut la propriété non vendue dans la moyenne ((230 + 120) ÷ 6).

13. Vos clients, les Gagnon, veulent inscrire leur maison 45 000 $ au-dessus de la valeur que vous avez établie par les ventes comparables, « pour se garder une marge ». Dans leur secteur, les maisons semblables inscrites près de leur valeur se sont vendues en moins d’un mois, alors que celles inscrites bien au-dessus sont restées plusieurs mois en vente avant de subir des baisses de prix. Quelle est la meilleure recommandation à leur faire ?

1. Je leur présente les délais et les baisses observés, puis je discute d’un prix fondé sur la valeur.
2. Je refuse le contrat de courtage tant qu’ils n’acceptent pas d’inscrire la maison à ma valeur.
3. Je leur promets un acheteur à leur prix s’ils prolongent la durée du contrat de courtage.
4. J’inscris leur prix sans commentaire, puisque c’est à eux qu’il revient de fixer le prix demandé.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le prix demandé se détermine à partir de la valeur marchande, selon les objectifs du vendeur et la stratégie de mise en marché : le courtier présente donc aux vendeurs les données qui montrent l’effet d’un prix trop élevé sur le délai et sur le prix final, puis discute avec eux d’un prix réaliste, la décision leur revenant. Inscrire leur prix sans commentaire les prive de ce conseil. Refuser le contrat n’est pas la meilleure réponse, puisque les vendeurs restent libres de fixer leur prix une fois informés. Promettre un acheteur à un prix que les ventes ne soutiennent pas contredit l’exigence d’une opinion « fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art » (art. 76 RCE).

14. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, dans quel cas le courtier peut-il recourir à la technique du coût plutôt qu’à la méthode de parité ?

1. Lorsque l’immeuble est inscrit au rôle d’évaluation municipale à une valeur différente.
2. Lorsque l’immeuble est un multilogement dont les revenus de location sont connus du vendeur actuel.
3. Lorsque le vendeur souhaite un prix demandé supérieur à la valeur obtenue par comparaison.
4. Lorsqu’il y a trop peu ou pas de données pour faire les comparaisons demandées par la parité.

Le guide précise que la technique du coût peut être utilisée « lorsqu’il y a trop peu ou pas de données pour faire les comparaisons » exigées par la parité. Le multilogement, commercial ou de bureaux relève plutôt de la technique du revenu. Le souhait du vendeur d’obtenir un prix plus élevé n’est pas un motif de changer de méthode, pas plus qu’un écart avec le rôle d’évaluation.

15. Vous analysez quatre ventes comparables. Prix demandé / prix vendu : 520 000 $ / 505 000 $, 480 000 $ / 468 000 $, 610 000 $ / 586 000 $ et 450 000 $ / 445 000 $. Une cinquième propriété, affichée à 500 000 $, n’est pas vendue. Quel est l’écart moyen en dollars entre le prix demandé et le prix vendu des comparables vendus ?

1. 11 200 $
2. 13 500 $
3. 14 000 $
4. 56 000 $

Les écarts sont de 15 000 $, 12 000 $, 24 000 $ et 5 000 $, pour un total de 56 000 $ ; divisé par les 4 ventes, l’écart moyen est de 14 000 $. 11 200 $ divise par 5 en incluant la propriété non vendue. 13 500 $ est la médiane des écarts. 56 000 $ est le total, non la moyenne.

16. Lequel de ces constats décrit le mieux un marché favorable aux acheteurs ?

1. Peu d’inscriptions, des ventes rapides et des prix vendus égaux ou supérieurs aux prix demandés.
2. Beaucoup d’inscriptions, des ventes plus lentes et des prix vendus sous les prix demandés affichés.
3. Un nombre d’inscriptions à peu près égal à la demande, avec des ventes près du prix demandé.
4. Un rôle d’évaluation municipale dont les valeurs sont inférieures aux prix demandés du secteur.

Dans un marché d’acheteurs, l’offre dépasse la demande : les inscriptions abondent, les propriétés mettent plus de temps à se vendre et se concluent sous le prix demandé. Peu d’inscriptions et des ventes rapides à 100 % ou plus du prix demandé décrivent un marché de vendeurs. Une offre et une demande à peu près égales caractérisent un marché équilibré. Le rôle d’évaluation municipale ne mesure pas l’état du marché.

17. Les vendeurs, M. et Mme Roy, vous remettent leur compte de taxes municipales : l’évaluation de leur maison est de 392 000 $. Ils veulent l’inscrire à ce prix. Les quatre ventes comparables que vous avez analysées indiquent plutôt une valeur de 431 000 $. Que devez-vous faire ?

1. J’inscris la maison à 392 000 $, parce que l’évaluation municipale a une portée officielle sur la valeur.
2. Je leur explique que le rôle est une donnée parmi d’autres et que ma valeur repose sur des ventes.
3. J’établis le prix à la moyenne de l’évaluation municipale et de ma valeur, soit 411 500 $.
4. Je leur dis de s’en remettre à un évaluateur agréé, puisqu’un courtier ne peut estimer une valeur.

Le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ range « l’information tirée du rôle d’évaluation municipale » parmi les éléments que le courtier utilise, avec l’historique des ventes et la connaissance du marché ; le montant du compte de taxes sert d’abord à la fiscalité municipale (le guide sur le droit dans la pratique note aussi que les villes s’en servent pour le droit de mutation). Il ne remplace pas une valeur fondée sur des ventes réelles. Faire la moyenne des deux chiffres est un compromis sans fondement. Le courtier peut émettre une opinion fondée et motivée (art. 76 RCE) sans passer par un évaluateur agréé.

18. Les vendeurs inscrivent leur maison à 675 000 $. Dans le secteur, les maisons comparables vendues se sont conclues en moyenne à 97,5 % du prix demandé. Si ce rapport se reproduit, quel sera le prix de vente attendu, arrondi à la centaine de dollars ?

1. 692 300 $
2. 675 000 $
3. 691 900 $
4. 658 100 $

Prix attendu = 675 000 $ × 0,975 = 658 125 $, soit 658 100 $. 675 000 $ suppose une vente au prix demandé, ce que les comparables contredisent. 691 900 $ ajoute 2,5 % au lieu de le retirer (× 1,025). 692 300 $ divise par 0,975 au lieu de multiplier.

19. Vous représentez M. Pelletier, acheteur, qui veut offrir 8 % de moins que le prix demandé d’une maison affichée à 365 000 $. Dans ce secteur, les comparables vendus récemment se sont conclus en 12 jours en moyenne, à 101 % du prix demandé, et le nombre d’inscriptions est faible. Que devez-vous lui recommander ?

1. De baser son offre sur les ventes comparables et de le mettre en garde contre une offre très basse.
2. D’offrir le prix demandé de 365 000 $, puisque le prix affiché établit la valeur de la maison.
3. D’offrir 8 % de moins avec un acompte élevé, qui suffira à compenser l’écart de prix offert.
4. D’offrir tout de même 8 % de moins, parce que le prix demandé n’est qu’une base de négociation.

Les comparables vendus rapidement et à plus de 100 % du prix demandé, avec peu d’inscriptions, décrivent un marché de vendeurs : une offre 8 % sous le prix risque d’être écartée au profit d’une autre. Le guide de l’OACIQ rappelle que la valeur que l’acheteur donne à un immeuble peut différer du prix demandé selon l’offre et la demande ; le courtier l’aide donc à fonder son prix sur les ventes. Le prix affiché n’établit pas la valeur, et un acompte élevé montre le sérieux de la promesse d’achat, selon le même guide, sans compenser une offre éloignée du marché.

20. Vous estimez la valeur d’une maison dotée d’une thermopompe centrale. Un comparable semblable, mais sans thermopompe, s’est vendu 400 000 $ il y a huit mois ; ce prix comprenait des meubles et des électroménagers non encastrés évalués à 10 000 $, alors que la vente de la maison évaluée n’en comprendra pas. Aux fins du calcul, les prix du secteur ont augmenté de 4 % depuis cette vente, hausse qui s’applique au prix de l’immeuble seul, et la thermopompe a aujourd’hui une valeur contributive de 6 000 $. Quel est le prix ajusté du comparable ?

1. 411 600 $
2. 399 600 $
3. 396 000 $
4. 422 000 $

Les meubles et les électroménagers non encastrés sont des biens meubles qui ne font pas partie de l’immeuble : on les retranche, 400 000 − 10 000 = 390 000 $. Les prix ayant augmenté depuis la vente, le comparable se corrige à la hausse : 390 000 × 1,04 = 405 600 $ ; selon le guide de l’OACIQ, « Une propriété comparable vendue il y a 15 mois n’a plus aujourd’hui la même valeur et il faut estimer la valeur de ce changement ». Le comparable n’a pas de thermopompe, il est donc inférieur au sujet : 405 600 + 6 000 = 411 600 $. 422 000 $ oublie de retrancher les biens meubles (400 000 × 1,04 + 6 000), 399 600 $ retranche la thermopompe au lieu de l’ajouter (405 600 − 6 000) et 396 000 $ oublie la hausse du marché (390 000 + 6 000).

21. Vous estimez la valeur de la maison de M. Gagnon par la méthode de comparaison. Le comparable que vous retenez s’est vendu récemment, mais il compte un garage attaché que la maison de M. Gagnon n’a pas. Que devez-vous faire ?

1. J’ajoute la valeur du garage au prix de vente du comparable, pour le rapprocher de la maison de M. Gagnon.
2. Je retranche la valeur du garage du prix de vente du comparable, pour le rendre semblable au sujet.
3. Je retranche la valeur du garage du prix de la maison de M. Gagnon avant de la comparer au comparable.
4. Je laisse le prix du comparable tel quel, puisque le garage relève du goût de chaque acheteur.

On ajuste le comparable pour le rendre semblable à l’immeuble évalué : un comparable supérieur, ici avec un garage que le sujet n’a pas, se corrige à la baisse. Selon le guide de l’OACIQ, le courtier tient compte de ces éléments « en les utilisant comme facteur de rajustement de la valeur des immeubles comparés ». Ajouter la valeur du garage ferait l’inverse, ajuster le prix du sujet fausse la comparaison puisque c’est la valeur du sujet qu’on cherche, et ignorer un équipement qui contribue à la valeur laisse l’écart non corrigé.

22. Vous estimez la valeur d’un bungalow qui compte une seule salle de bain. Un bungalow semblable, vendu il y a deux mois pour 342 000 $, compte une deuxième salle de bain complète. Le marché du secteur attribue une valeur contributive de 18 000 $ à une salle de bain complète supplémentaire. Aucun autre écart n’est à corriger. Quel est le prix ajusté du comparable ?

1. 306 000 $
2. 324 000 $
3. 342 000 $
4. 360 000 $

Le comparable est supérieur au sujet (il a une salle de bain de plus), donc on retranche sa valeur contributive : 342 000 − 18 000 = 324 000 $. 360 000 $ vient d’un ajustement du mauvais côté (on ajoute 18 000 $), 342 000 $ oublie l’ajustement et 306 000 $ retranche la salle de bain deux fois (342 000 − 2 × 18 000).

23. M. et Mme Roy veulent vendre leur maison. Ils ont dépensé 60 000 $ pour rénover la cuisine et les deux salles de bain il y a trois ans et exigent que vous ajoutiez ce montant à la valeur de leur maison. Les ventes comparables du secteur montrent que des rénovations semblables ont ajouté beaucoup moins que leur coût. Que leur répondez-vous ?

1. J’ajoute la moitié du coût des travaux, qui est la part que l’acheteur moyen accepte de payer pour du neuf.
2. J’ajoute le coût des travaux à la valeur, puisque les factures prouvent la plus-value créée par les rénovations.
3. Je leur explique que la valeur ajoutée se mesure par ce que le marché reconnaît, selon les ventes comparables.
4. Je retire les rénovations de l’analyse, parce qu’elles relèvent du goût des propriétaires et non de la valeur.

Une rénovation n’ajoute pas toujours sa valeur de coût : le courtier tient compte des éléments de comparaison « en leur accordant une valeur » fondée sur le marché, observée dans les ventes comparables. Les factures établissent un coût, pas une valeur contributive. Retenir la moitié du coût est une règle arbitraire sans lien avec les ventes du secteur, et écarter les rénovations omettrait un élément qui peut réellement influencer le prix.

24. Vous estimez la valeur d’un cottage doté d’une piscine creusée. Un cottage semblable, vendu récemment pour 415 000 $, n’a pas de piscine. Selon les ventes du secteur, une piscine creusée contribue à la valeur pour 12 000 $. Aucun autre écart n’est à corriger. Quel est le prix ajusté du comparable ?

1. 403 000 $
2. 427 000 $
3. 415 000 $
4. 439 000 $

Le comparable est inférieur au sujet (pas de piscine), donc on ajoute la valeur contributive de la piscine : 415 000 + 12 000 = 427 000 $. 403 000 $ retranche la piscine (mauvais côté), 415 000 $ oublie l’ajustement et 439 000 $ l’ajoute deux fois (415 000 + 2 × 12 000).

25. Vous inscrivez une maison dont les propriétaires ont installé une thermopompe murale et fait creuser une piscine il y a deux ans. Ils veulent savoir quel montant vous ajouterez pour ces équipements. Parmi les ventes récentes du secteur, certaines maisons en sont dotées et d’autres non. Quelle est la meilleure façon d’établir la valeur de ces équipements ?

1. Je retiens le coût d’installation payé par les propriétaires, appuyé par les factures de l’entrepreneur.
2. Je retiens le prix neuf de ces équipements chez un détaillant, comme si les propriétaires les achetaient.
3. Je retiens l’écart de prix observé entre les ventes du secteur avec ces équipements et celles sans eux.
4. Je retiens le montant que les propriétaires espèrent obtenir, puisqu’ils connaissent bien leur maison.

La valeur contributive d’un équipement est celle que le marché lui reconnaît : on la déduit de l’écart entre les prix de ventes comparables avec et sans l’équipement. Le coût payé et le prix neuf mesurent une dépense, pas ce qu’un acheteur ajoute au prix, et l’espérance des propriétaires est une opinion non appuyée par le marché.

26. Vous estimez la valeur d’une maison à étages sans sous-sol aménagé, mais dotée d’un garage détaché. Le comparable s’est vendu 468 000 $. Il a un sous-sol aménagé (valeur contributive : 22 000 $) et n’a pas de garage (valeur contributive du garage : 6 000 $). Aucun autre écart n’est à corriger. Quel est le prix ajusté du comparable ?

1. 474 000 $
2. 452 000 $
3. 484 000 $
4. 496 000 $

Le sous-sol aménagé rend le comparable supérieur (−22 000 $) et l’absence de garage le rend inférieur (+6 000 $) : 468 000 − 22 000 + 6 000 = 452 000 $. 474 000 $ oublie le sous-sol, 484 000 $ corrige les deux écarts du mauvais côté (468 000 + 22 000 − 6 000) et 496 000 $ ajoute les deux montants.

27. Dans l’analyse d’un immeuble résidentiel par la méthode de comparaison, que représente la fourchette de valeur ?

1. La différence entre le prix demandé et le prix de vente de chaque comparable retenu.
2. L’intervalle entre le plus bas et le plus élevé des prix ajustés des comparables retenus.
3. L’écart entre l’évaluation municipale de l’immeuble et sa valeur marchande estimée.
4. La marge que le vendeur accepte de négocier avec l’acheteur avant de conclure la vente.

Une fois chaque comparable ajusté, les prix ajustés se situent dans un intervalle : la fourchette de valeur est délimitée par le plus bas et le plus élevé d’entre eux, et la valeur marchande probable s’y trouve. L’écart entre prix demandé et prix de vente décrit la négociation passée, la différence avec l’évaluation municipale compare deux valeurs différentes et la marge de négociation du vendeur relève de la stratégie de mise en marché.

28. Vous évaluez la maison de Mme Lapierre, située sur une rue résidentielle calme. Votre meilleur comparable est sur une rue voisine, mais à côté d’une usine dont le bruit et la circulation de camions nuisent à la valeur. Vous constatez que le marché paie moins cher dans ces conditions. Comment ajustez-vous le comparable ?

1. Je baisse le prix du comparable, puisque sa situation près de l’usine est moins recherchée que celle du sujet.
2. Je laisse le prix du comparable intact, puisque les deux maisons se trouvent dans le même secteur.
3. Je hausse le prix du comparable du montant que le marché retranche pour la proximité de l’usine.
4. Je baisse le prix de la maison de Mme Lapierre pour tenir compte de l’usine voisine du comparable.

La situation du comparable (près d’une usine) est inférieure à celle du sujet : on corrige le comparable à la hausse du montant que le marché retranche pour cette nuisance. Le baisser applique l’écart du mauvais côté, car un comparable inférieur au sujet se corrige à la hausse ; le laisser intact omet un écart de situation, même à l’intérieur d’un secteur, et ajuster le prix de la maison de Mme Lapierre se trompe d’objet, puisque c’est sa valeur qu’on cherche.

29. Vous estimez la valeur d’un bungalow par la méthode de comparaison. Vous retenez trois comparables vendus récemment et vous ajustez leur prix de vente pour les rendre semblables au sujet : - A : vendu 352 000 $, ajustement net de +12 000 $ ; - B : vendu 360 000 $, ajustement net de +6 000 $ ; - C : vendu 350 000 $, ajustement net de +12 000 $. Vous retenez la moyenne des trois prix ajustés comme valeur indiquée. Quelle est cette valeur ?

1. 364 000 $
2. 350 000 $
3. 354 000 $
4. 344 000 $

Prix ajustés : 364 000, 366 000 et 362 000 $ ; leur moyenne est 1 092 000 / 3 = 364 000 $. 354 000 $ est la moyenne des prix de vente non ajustés, 350 000 $ est le plus bas prix de vente non ajusté et 344 000 $ vient d’ajustements appliqués du mauvais côté (moyenne de 340 000, 354 000 et 338 000 $).

30. Selon le guide de l’OACIQ sur le contrat de courtage, que doit faire le courtier des éléments qui distinguent les immeubles comparés de l’immeuble évalué ?

1. Les consigner au dossier sans en tenir compte, la valeur étant fixée par la moyenne des prix vendus.
2. Les écarter, car la méthode exige des propriétés vendues dans des conditions parfaitement identiques.
3. Les soumettre au vendeur, qui fixe lui-même la valeur de chacun avant l’analyse comparative.
4. Les identifier, leur accorder une valeur et s’en servir comme facteur de rajustement des comparables.

Le guide précise que le courtier doit tenir compte de ces éléments « en les identifiant, en leur accordant une valeur et en les utilisant comme facteur de rajustement de la valeur des immeubles comparés ». Ignorer les écarts et se contenter d’une moyenne non ajustée ne respecte pas cette démarche, les exiger identiques rendrait la méthode inutilisable et laisser le vendeur fixer la valeur de chacun contredit l’obligation du courtier d’estimer la valeur de façon fondée et motivée.

31. Vous estimez la valeur d’une maison de 1 750 pi² de superficie habitable. Un comparable de 1 850 pi², semblable en tout autre point, s’est vendu 389 000 $. Le marché du secteur attribue 120 $ par pied carré de superficie habitable. Quel est le prix ajusté du comparable ?

1. 365 000 $
2. 377 000 $
3. 389 000 $
4. 401 000 $

L’écart de superficie est de 1 850 − 1 750 = 100 pi², soit 100 × 120 = 12 000 $. Le comparable est plus grand, donc supérieur : 389 000 − 12 000 = 377 000 $. 401 000 $ corrige du mauvais côté, 389 000 $ oublie l’ajustement et 365 000 $ applique l’écart deux fois (389 000 − 24 000).

32. Vous estimez la valeur de la maison mobile de Mme Côté, installée sur un terrain dont elle est propriétaire. Votre banque de données contient des ventes récentes de maisons mobiles semblables dans le secteur et de maisons unifamiliales construites sur place. Quels comparables retenez-vous ?

1. Je retiens des maisons mobiles semblables vendues récemment dans le secteur et je les ajuste au besoin.
2. Je retiens des maisons unifamiliales construites sur place, dont la superficie habitable est semblable.
3. Je retiens à parts égales des maisons mobiles et des maisons unifamiliales construites sur place.
4. Je renonce à la méthode de comparaison, qui ne convient pas à ce type d’immeuble particulier.

La méthode de parité compare l’immeuble à des propriétés vendues récemment qui ont des caractéristiques similaires : pour une maison mobile, ce sont d’autres maisons mobiles semblables, ajustées pour les écarts. Une maison construite sur place est un type d’immeuble différent, même à superficie égale, et en mélanger les deux types fausse la comparaison. La méthode s’applique à ce type d’immeuble tant qu’il existe des ventes semblables.

33. Vous inscrivez une maison ancienne dont les vendeurs, Mme Tessier et M. Roy, vous apprennent qu’elle est visée par une limitation de droit public liée à son statut de bien culturel : les travaux extérieurs et la démolition y sont encadrés. Votre meilleur comparable est une maison de même époque qui n’est pas soumise à cette limitation. Comment traitez-vous cette limitation dans votre estimation ?

1. Je l’ignore, car une limitation de droit public touche l’usage de l’immeuble et non sa valeur.
2. Je la traite comme un avantage qui hausse la valeur, le prestige du statut attirant les acheteurs.
3. Je l’analyse comme un élément de valeur, d’après des ventes d’immeubles aux contraintes semblables.
4. Je la laisse à l’acheteur, qui la découvrira à l’inspection préachat, et je l’exclus de mon analyse.

Une limitation de droit public qui encadre les travaux et la démolition peut influencer ce qu’un acheteur est prêt à payer : le courtier l’identifie et lui accorde une valeur d’après le marché, de préférence à partir de ventes d’immeubles soumis à des contraintes semblables, sinon en ajustant son comparable. L’ignorer, ou la considérer d’emblée comme un avantage, ne repose sur aucune observation du marché. L’inspection préachat porte sur l’état du bâtiment et ne remplace pas l’analyse du courtier.

34. Vous estimez la valeur d’une maison située sur une rue tranquille. Un comparable vendu récemment 450 000 $ donne sur une autoroute, ce qui, selon le marché du secteur, réduit sa valeur de 4 % du prix de vente. Il possède aussi un foyer au bois que le sujet n’a pas, ce qui augmente sa valeur de 1 % du prix de vente. Les deux pourcentages s’appliquent au prix de vente de 450 000 $ et s’additionnent. Quel est le prix ajusté du comparable ?

1. 436 500 $
2. 445 500 $
3. 463 500 $
4. 468 000 $

La situation de l’autoroute rend le comparable inférieur (+4 % = +18 000 $) et le foyer le rend supérieur (−1 % = −4 500 $) : 450 000 + 18 000 − 4 500 = 463 500 $. 468 000 $ oublie le foyer, 445 500 $ oublie l’autoroute et ne retranche que le foyer, et 436 500 $ applique les deux ajustements du mauvais côté.

35. Dans l’analyse par la méthode de comparaison, qu’est-ce que la valeur contributive d’un élément comme une piscine, un garage ou un foyer ?

1. Le montant de taxe foncière additionnelle que l’élément ajoute au compte du propriétaire.
2. Le coût de construction ou d’installation de l’élément, établi d’après les factures du propriétaire.
3. Le montant que le marché attribue à l’élément, en plus ou en moins, dans le prix d’un immeuble.
4. Le coût de remplacement de l’élément par un équipement neuf, moins l’usure physique constatée.

La valeur contributive est ce que le marché reconnaît à un élément dans le prix de l’immeuble, c’est ce montant qui sert d’ajustement. Le coût de construction ou d’installation et le coût de remplacement diminué de l’usure relèvent de la technique du coût, qui mesure une dépense, et la taxe foncière est une charge, pas une valeur de marché.