Questions d'exemple : examen Courtier immobilier résidentiel

1. Parmi les immeubles suivants, lequel est visé par l’interdiction de double représentation ?

1. Un immeuble de six logements locatifs occupés par des locataires
2. Une fraction de copropriété d’un immeuble principalement résidentiel
3. Un immeuble de bureaux et de commerces loué à des entreprises du secteur
4. Un fonds de terre destiné à la construction d’un entrepôt de distribution

L’art. 23 LCI vise l’immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, le fonds de terre destiné à la construction résidentielle et la fraction d’un immeuble principalement résidentiel en copropriété ; l’interdiction de l’art. 29.1 LCI ne vise que ces contrats. Un immeuble de six logements dépasse le seuil, un immeuble de bureaux est commercial et un terrain destiné à un entrepôt n’est pas destiné à la construction résidentielle.

2. Quelle définition correspond à une servitude, selon le Code civil du Québec ?

1. Un droit de propriété partagé par plusieurs personnes sur un même immeuble, sans division de celui-ci.
2. Une garantie inscrite sur un immeuble en faveur du créancier qui a prêté un capital à son propriétaire.
3. Un droit personnel d'usage accordé à une personne, qui prend fin au décès de celle-ci ou à la vente.
4. Une charge qui grève un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre, le fonds dominant.

L'article 1177 C.c.Q. définit la servitude comme une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant) appartenant à un propriétaire différent. Le droit partagé sur un même immeuble est l'indivision (art. 1012 et suivants), la garantie du prêteur est une hypothèque, et la servitude est un droit réel attaché aux immeubles, non à une personne.

3. Selon l’article 1726 C.c.Q., quel vice est qualifié d’apparent ?

1. Celui qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans devoir recourir à un expert.
2. Celui que seul un expert peut repérer après avoir ouvert un mur de l’immeuble.
3. Celui que le vendeur a signalé verbalement à l’acheteur avant la promesse d’achat.
4. Celui que l’acheteur découvre moins d’un mois après avoir pris possession de l’immeuble.

L’article 1726 C.c.Q. précise qu’est apparent le vice qui « peut être constaté par un acheteur prudent et diligent » sans avoir besoin de recourir à un expert, et que le vendeur ne garantit pas le vice apparent. Un vice signalé à l’acheteur est plutôt un vice connu, le défaut que seul un expert peut repérer demeure caché, et le moment de la découverte ne détermine pas le caractère apparent.

4. Vous appliquez la technique du coût pour un client. Aux fins du calcul, le terrain vaut 140 000 $, le coût de remplacement à neuf du bâtiment est de 360 000 $ et la dépréciation totale du bâtiment est de 90 000 $. Quelle est la valeur de la propriété selon la technique du coût ?

1. 270 000 $
2. 590 000 $
3. 500 000 $
4. 410 000 $

Valeur = terrain + coût de remplacement à neuf − dépréciation = 140 000 + 360 000 − 90 000 = 410 000 $. Le résultat de 270 000 $ oublie le terrain, celui de 500 000 $ oublie la dépréciation et celui de 590 000 $ l'ajoute au lieu de la soustraire.

5. Selon le Code civil du Québec, dans quel délai suivant la conclusion du bail le locateur doit-il remettre un exemplaire du bail au locataire ?

1. Dans les 3 jours de la conclusion du bail.
2. Dans les 5 jours de la conclusion du bail.
3. Dans les 10 jours de la conclusion du bail.
4. Dans les 7 jours de la conclusion du bail.

L’article 1895 C.c.Q. oblige le locateur, « dans les 10 jours de la conclusion du bail », à remettre un exemplaire du bail au locataire. Les délais plus courts ne viennent pas du texte. À noter que le règlement de l’immeuble, lui, doit être remis avant la conclusion du bail (art. 1894 C.c.Q.).

6. Parmi les baux suivants, lequel n’est PAS visé par les règles particulières du Code civil sur le bail d’un logement ?

1. Le bail d’un appartement détenu en copropriété divise.
2. Le bail d’un logement loué à des fins de villégiature.
3. Le bail d’un terrain destiné à recevoir une maison mobile.
4. Le bail d’une chambre dans un immeuble résidentiel locatif.

L’article 1892 C.c.Q. écarte expressément « Le bail d’un logement loué à des fins de villégiature ». À l’inverse, les règles du bail de logement s’appliquent à l’appartement en copropriété divise, à la chambre louée dans un immeuble locatif et au terrain destiné à recevoir une maison mobile, assimilés à un bail de logement.

7. Vous représentez les vendeurs d’une maison dont le prêteur accepte que l’acheteur prenne en charge l’hypothèque existante. Aux fins du calcul, le prix de vente est de 390 000 $ et le solde de l’hypothèque est de 265 000 $. Quelle somme l’acheteur doit-il payer directement aux vendeurs ?

1. 390 000 $
2. 265 000 $
3. 125 000 $
4. 655 000 $

Dans une prise en charge, l’acheteur paie directement au vendeur la différence entre le prix de vente et le solde de l’hypothèque : 390 000 − 265 000 = 125 000 $. Le montant de 265 000 $ est la dette que l’acheteur reprend déjà, 390 000 $ ignore la prise en charge et 655 000 $ additionne les deux montants au lieu de les soustraire.

8. Vous analysez les ventes du secteur pour M. Bouchard. Une maison comparable était affichée à 360 000 $ et s’est vendue 342 000 $. Quel est le rapport prix vendu / prix demandé de cette vente, arrondi au dixième de pourcent ?

1. 95,0 %
2. 5,3 %
3. 5,0 %
4. 105,3 %

Le rapport se calcule ainsi : 342 000 $ ÷ 360 000 $ = 0,950, soit 95,0 %. L’écart de 5,0 % est le complément (100 % − 95,0 %), pas le rapport. 5,3 % divise l’écart de 18 000 $ par le prix vendu au lieu du prix demandé. 105,3 % inverse le rapport (prix demandé ÷ prix vendu).