🤝 Opérations de courtage

1. Vous rencontrez Mme Lavoie, propriétaire d’un triplex principalement résidentiel qu’elle veut vendre. Pressée, elle vous dit : « On s’entend de vive voix, commencez la publicité tout de suite, je signerai le formulaire la semaine prochaine. » Que devez-vous faire ?

1. Je commence la publicité, puisque l’entente verbale suffit si le formulaire est signé ensuite.
2. Je commence la publicité, puisque seul un contrat exclusif doit être constaté par écrit.
3. Je commence la mise en marché et je consigne l’entente verbale dans mon dossier comme preuve.
4. Je refuse de commencer la mise en marché tant que le formulaire obligatoire n’est pas signé.

Selon l’art. 24 LCI, le contrat doit être constaté par écrit sur le formulaire obligatoire et « n’est formé que lorsque les parties ont signé le formulaire » ; l’art. 26 déclare nul tout contrat verbal. L’entente verbale ne permet donc pas d’agir, même consignée au dossier, et l’art. 23 vise le contrat de courtage sur ce type d’immeuble, qu’il soit exclusif ou non.

2. Selon la Loi sur le courtage immobilier, à quel contrat de courtage s’appliquent les règles sur les contrats relatifs à certains immeubles résidentiels ?

1. À un contrat relatif à un immeuble principalement résidentiel de cinq logements ou plus.
2. À un contrat relatif à un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements.
3. À un contrat relatif à un terrain destiné à la construction d’un entrepôt industriel.
4. À un contrat relatif à un immeuble commercial de moins de cinq locaux loués à des tiers.

L’art. 23 LCI vise « immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements », un fonds de terre destiné à la construction résidentielle et une fraction de copropriété divise. Un immeuble de cinq logements ou plus, un immeuble commercial ou un terrain destiné à un entrepôt sortent de ce chapitre.

3. Qu’est-ce que le droit de dédit du client à l’égard d’un contrat de courtage visé par l’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier ?

1. Le droit de résilier le contrat dans les trois jours suivant sa signature, à condition de motiver sa décision.
2. Le droit de modifier la rétribution convenue dans les trois jours suivant la signature du contrat par le client.
3. Le droit de résilier le contrat à sa discrétion dans les trois jours suivant la réception d’un double signé.
4. Le droit de résilier le contrat au moment de son choix, si le courtier y consent par écrit à l’avance.

L’art. 28 LCI prévoit que « le client peut résilier à sa discrétion le contrat dans les trois jours qui suivent celui où il reçoit un double du contrat signé par les deux parties ». Le point de départ est la réception du double, non la signature du client ; aucun motif n’a à être donné, et l’accord du courtier n’est pas requis ; le droit ne porte pas sur la rétribution.

4. Vous préparez le rendez-vous d’inscription chez M. Gagnon, propriétaire d’une maison construite en 1998. Il vous remet son certificat de localisation, qui date de 2004. Vous constatez qu’il ne montre ni la piscine creusée ni le cabanon que M. Gagnon a installés depuis. Que devez-vous faire ?

1. Je lui demande de faire préparer un nouveau certificat de localisation le plus rapidement possible.
2. Je décris l’immeuble d’après ce certificat et je laisse l’acheteur vérifier la piscine et le cabanon.
3. Je décris l’immeuble d’après ce certificat et j’inscris à la main la piscine et le cabanon.
4. J’attends la réception d’une promesse d’achat avant d’exiger un nouveau certificat de localisation.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le courtier lit le certificat avant la signature du contrat pour déceler ce qui montre qu’il ne décrit pas l’état actuel de l’immeuble, et « le courtier doit demander au vendeur d’en faire préparer un nouveau le plus rapidement possible ». Décrire l’immeuble sur un document périmé contrevient à l’obligation de vérifier les renseignements fournis (art. 5 RCE), et attendre la promesse d’achat risque de laisser les problèmes sans correction à temps.

5. Mme Tremblay, mariée sous le régime de la communauté de biens, veut vendre la maison qu’elle habite avec son conjoint. Il est absent du rendez-vous d’inscription et, au Registre foncier, vous constatez qu’il a fait enregistrer une déclaration de résidence familiale. Quel document devez-vous obtenir avant de procéder ?

1. Une déclaration de Mme Tremblay affirmant que son conjoint est d’accord avec la vente projetée.
2. Un document constatant le consentement du conjoint et son engagement à intervenir à l’acte de vente.
3. Une procuration générale signée par Mme Tremblay l’autorisant à vendre sans l’accord de son conjoint.
4. Une copie de leur contrat de mariage, sans autre document concernant le consentement du conjoint.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, « le consentement écrit du conjoint si celui-ci avait procédé à l’enregistrement d’une déclaration de résidence familiale » est nécessaire, de même que lorsque le vendeur est marié sous la communauté de biens ; le vendeur remet un document constatant ce consentement et l’engagement du conjoint d’intervenir à l’acte notarié. La simple affirmation du vendeur, sa propre procuration ou la seule convention de mariage ne remplacent pas ce consentement.

6. Mme Bouchard vous contacte pour vendre un duplex. Le compte de taxes qu’elle vous a transmis est au nom de son père, décédé depuis deux ans. Vous préparez le rendez-vous d’inscription. Que devez-vous faire pour établir qu’elle peut signer le contrat de courtage ?

1. Je vérifie le titre au Registre foncier et je lui demande les documents prouvant son droit de vendre.
2. Je lui fais signer le contrat et je laisse le notaire vérifier son titre plus tard dans le dossier.
3. Je lui demande de déclarer au contrat qu’elle est la seule propriétaire, ce qui suffit à me protéger.
4. Je me fie au compte de taxes, puisque c’est le document que la municipalité reconnaît officiellement.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, la déclaration du vendeur d’être seul propriétaire (clause 8.1.1) « ne relève pas le courtier de son obligation de procéder aux vérifications d’usage pour s’assurer que la personne qui signe le contrat a la capacité juridique de le faire » ; ces vérifications passent par l’acte d’acquisition, consulté au Registre foncier, et par les documents qui autorisent le signataire. Le compte de taxes n’établit pas le titre, la seule déclaration de la vendeuse ne suffit pas, et laisser le notaire vérifier plus tard expose la cliente à un contrat signé par une personne sans droit.

7. Les Pelletier vous demandent de vendre leur bungalow. Votre agence offre surtout le contrat de courtage exclusif et vous vous apprêtez à le leur présenter. Que devez-vous faire avant qu’ils le signent ?

1. Je leur lis le texte du début du formulaire et je les informe de leur droit de choisir un contrat non exclusif.
2. Je leur présente le contrat exclusif, puisque mon agence n’offre pas l’autre type de contrat de courtage.
3. Je leur fais parapher les cases sur l’exclusivité et je leur explique le contrat après la signature.
4. Je les informe du contrat non exclusif s’ils me posent la question à ce sujet pendant la rencontre.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le courtier lit au vendeur le texte du début du formulaire, et même si l’agence n’offre pas le contrat non exclusif, « ils doivent en faire mention au consommateur ». Les paraphes sur les cases attestent que le vendeur a été informé de son droit avant de choisir ; ils ne remplacent pas l’explication préalable.

8. Mme Fortier veut vendre sa maison de quatre logements, mais elle est hospitalisée pour plusieurs semaines. Sa fille Julie se présente à votre bureau avec une procuration signée par sa mère et propose de signer le contrat de courtage à sa place. Que devez-vous faire ?

1. J’obtiens la procuration, je vérifie qu’elle permet à Julie de signer ce contrat, puis je le lui fais signer.
2. J’attends la sortie de Mme Fortier de l’hôpital, car un contrat de courtage doit être signé en personne.
3. Je fais signer Julie sans vérifier, puisque sa mère a elle-même signé la procuration en bonne forme.
4. Je fais signer Julie à titre de cliente, puisqu’elle est la fille de la propriétaire de l’immeuble.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, les vérifications d’usage consistent à consulter l’acte d’acquisition ou à obtenir « une copie du mandat, de la procuration ou de la résolution l’autorisant à le faire » : le courtier s’assure que le signataire a le pouvoir d’engager la propriétaire. Faire signer sans vérifier la portée de la procuration, ou comme si la fille était la cliente, ne protège ni la propriétaire ni le courtier ; rien n’exige non plus d’attendre la propriétaire, puisqu’une mandataire dûment autorisée peut signer à sa place.

9. Quel formulaire obligatoire convient au contrat exclusif de vente d’un appartement détenu en copropriété divise ?

1. Le contrat de courtage exclusif de vente d’une fraction d’immeuble détenue en copropriété divise.
2. Le contrat de courtage exclusif de vente d’un immeuble de moins de cinq logements sans copropriété.
3. Le contrat de courtage exclusif d’achat d’un immeuble résidentiel en copropriété divise ou indivise.
4. Le contrat de courtage non exclusif de vente d’une fraction d’immeuble en copropriété divise.

La liste des formulaires de l’OACIQ distingue le contrat exclusif de vente d’une fraction d’immeuble en copropriété divise (CCDE) de celui visant un immeuble de moins de cinq logements excluant la copropriété (CCVE). Le contrat d’achat en copropriété (CCADI) sert à représenter un acheteur, et le contrat non exclusif (CCDNE) ne confère pas l’exclusivité demandée. L’art. 23 LCI inclut dans le chapitre la fraction d’un immeuble en copropriété divise.

10. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, que signifie l’exclusivité d’un contrat de courtage vente ?

1. Le courtier a droit à sa rétribution si la vente est conclue dans l’année qui suit l’expiration du contrat.
2. Aucun autre courtier ne peut solliciter le vendeur ni conclure un autre contrat avec lui avant l’expiration.
3. Le courtier fait seul visiter l’immeuble, sans permettre à un autre courtier de collaborer avec lui.
4. Le vendeur ne peut offrir lui-même son immeuble en vente, même avec l’autorisation écrite du courtier.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, si le contrat est exclusif, « aucun autre courtier immobilier n’a le droit de solliciter le vendeur directement et de conclure un autre contrat avec lui ». L’exclusivité ne vise que les courtiers et les agences : le contrat peut être modifié pour autoriser le vendeur à offrir lui-même l’immeuble, et le courtier peut permettre à d’autres courtiers de faire visiter l’immeuble. Elle ne donne pas non plus droit à une rétribution sur une vente conclue dans l’année suivant l’expiration : l’art. 27 LCI n’admet une telle convention qu’au plus 180 jours après l’expiration et à des conditions précises.

11. M. Roy possède une maison mobile installée sur un terrain qu’il loue dans un parc de maisons mobiles. Il veut la vendre et vous demande de l’inscrire en exclusivité. Quel formulaire obligatoire utilisez-vous ?

1. Le contrat de courtage exclusif de location d’une habitation résidentielle en milieu urbain.
2. Le contrat de courtage exclusif de vente d’une maison mobile installée sur un terrain loué.
3. Le contrat de courtage non exclusif de vente d’un immeuble résidentiel de moins de cinq logements.
4. Le contrat de courtage exclusif de vente d’une part d’immeuble en copropriété par indivision.

La liste des formulaires obligatoires de l’OACIQ prévoit un contrat distinct pour la vente exclusive d’une maison mobile sur terrain loué (CCM). Les autres formulaires visent une location, un immeuble de moins de cinq logements sans exclusivité ou une part de copropriété par indivision, et ne correspondent pas à ce bien ni à la demande d’exclusivité. Le courtier doit utiliser le formulaire élaboré pour la situation (art. 46.11 RCE).

12. Quel est le rôle du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble dans le contrat de courtage vente d’un immeuble de moins de cinq logements ?

1. Il est facultatif, et le courtier ne l’utilise qu’à la demande de l’acheteur.
2. Il fait partie intégrante du contrat de courtage et doit y être annexé.
3. Il est rempli par le courtier à partir de ses observations lors de la visite.
4. Il remplace la description de l’immeuble que le courtier inscrit au contrat.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le vendeur répond aux questions du formulaire, « qui fait partie intégrante du contrat de courtage et qui doit obligatoirement être annexé au contrat ». Il n’est donc pas facultatif, il est rempli par le vendeur et non par le courtier, et il complète sans la remplacer la description sommaire de l’immeuble.

13. Hier, M. Lemay et vous avez signé le contrat de courtage exclusif de vente. En le relisant, vous constatez que vous avez oublié d’y mentionner la servitude de passage indiquée au certificat de localisation. Que faites-vous ?

1. J’ajoute la servitude à l’encre sur le formulaire et je la fais parapher par M. Lemay et par moi.
2. J’ajoute la mention à l’ordinateur dans un caractère différent pour qu’elle se distingue du texte.
3. Je n’ajoute rien au formulaire signé et je consigne la servitude dans un formulaire Modifications.
4. J’envoie la mention par courriel à l’agence, qui l’ajoutera à son exemplaire du contrat.

L’art. 46.8 RCE interdit au courtier de faire « aucun ajout, modification ou rature sur un formulaire obligatoire après que l’une des parties ait apposé sa signature » : ni à l’encre avec paraphes, ni par un caractère distinct, ni sur le seul exemplaire de l’agence. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, toute modification apportée au contrat de courtage est consignée dans un formulaire Modifications.

14. Quelle règle s’applique à la rature d’une mention d’un formulaire obligatoire ?

1. Elle doit être apparente, et les parties y consentent à même le formulaire avant la signature.
2. Elle peut être faite après la signature, pourvu que les parties la paraphent aussi.
3. Elle doit être discrète, et le courtier en informe les parties après la signature du formulaire.
4. Elle est interdite, et le courtier doit refaire un nouveau formulaire pour chaque correction.

L’art. 46.5 RCE exige qu’une rature soit faite « de façon apparente » par le courtier et que « le consentement des parties à cette rature doit être obtenu à même le formulaire avant sa signature ». La rature n’est donc pas interdite, elle ne peut être discrète, et elle ne peut être faite après la signature (art. 46.8 RCE).

15. Que signifie, pour le courtier, l’exigence de « lire, comprendre et consentir » lors de la signature du contrat de courtage vente ?

1. Il fait signer le client d’abord, qui lira le contrat à tête reposée à la réception du double.
2. Il lit au client les clauses de rétribution, et le client reconnaît le reste en signant le contrat.
3. Il revoit avec le client les déclarations et les annexes, et ils reconnaissent les avoir lues et comprises.
4. Il remet au client un résumé du contrat, que celui-ci approuve sans avoir à lire les annexes.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, « le courtier doit revoir avec son client les déclarations faites sur l’immeuble et les différentes annexes afin de vérifier » ce qu’il n’a pas compris, et en signant les deux reconnaissent avoir lu le contrat, y consentir et l’avoir compris. L’art. 46.7 RCE oblige aussi le courtier à permettre aux parties de prendre connaissance du formulaire et à répondre à leurs questions avant de le faire signer.

16. Mme Caron a signé votre contrat de courtage exclusif de vente le 3 du mois, mais vous avez oublié de lui remettre un double. Le 20, elle refuse les visites en disant qu’elle n’a jamais reçu son contrat. Quelle affirmation est exacte ?

1. Elle n’est tenue qu’à compter de la remise d’un double ; vous restez tenu à vos obligations.
2. Elle est tenue depuis le 6 du mois, puisque son délai de dédit de trois jours est expiré.
3. Elle est tenue dès sa signature, puisque le contrat est formé quand les deux parties ont signé.
4. Elle est tenue dès le début de la mise en marché, car la publicité vaut remise du double.

L’art. 25 LCI prévoit que le client « n’est tenu à l’exécution de ses obligations qu’à compter du moment où il est en possession d’un double du contrat » ; selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le courtier, lui, reste tenu même en l’absence du double. Le contrat est formé à la signature (art. 24 LCI), mais cela ne suffit pas à obliger la cliente ; le délai de dédit de l’art. 28 LCI ne court qu’à compter de la réception du double, et la publicité ne remplace pas la remise du double.

17. Un vendeur vous dit : « Mettez que le contrat dure jusqu’à la vente de ma maison. » Vous remplissez avec lui le contrat de courtage exclusif. Que devez-vous inscrire pour la durée ?

1. La mention « jusqu’à la vente », que je précise après la signature si nécessaire.
2. Une date d’expiration précise, que j’inscris dans l’espace prévu avant la signature.
3. La mention « durée indéterminée », qui prolonge le contrat jusqu’à la vente de l’immeuble.
4. Une durée de trois mois, par exemple, sans date d’expiration précise inscrite au contrat.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, la date d’expiration ne peut pas être remplacée par des expressions comme « jusqu’à la vente » ou « indéterminée », car « on ne peut faire aucun ajout après la signature du contrat » (art. 46.8 RCE). Elle s’inscrit dans l’espace prévu avant la signature ; une durée exprimée en mois, sans date d’expiration, ne la remplace pas, et une durée indéterminée ne prolonge pas le contrat jusqu’à la vente.

18. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, quand prend fin un contrat de courtage vente d’un immeuble de moins de cinq logements dont la date et l’heure d’expiration n’ont pas été indiquées à la signature ?

1. Soixante jours après sa conclusion.
2. Six mois après sa conclusion.
3. Trente jours après sa conclusion.
4. Quinze jours après sa conclusion.

Selon le guide de l’OACIQ (page mise à jour le 18 mai 2023), le contrat « prend fin automatiquement 30 jours après sa conclusion, si la date et l’heure d’expiration n’ont pas été indiquées lors de sa signature ». Les délais de quinze ou soixante jours et de six mois ne figurent pas au guide.

19. Le contrat de courtage exclusif de Mme Dubé, signé avec vous, expirait le 1er mars et prévoit que la rétribution reste due après l’expiration dans les cas permis par la loi. Le 20 avril, elle vend sa maison à M. Aubin, que vous lui aviez présenté lors d’une visite en février. Elle n’a signé aucun autre contrat exclusif avec un autre courtier depuis. Pouvez-vous exiger la rétribution ?

1. Non, car l’expiration du contrat met fin au droit à une rétribution, même pour un acheteur présenté.
2. Oui, car la vente survient moins de 180 jours après l’expiration, avec un acheteur intéressé pendant le contrat.
3. Non, car le droit à la rétribution après l’expiration du contrat est limité aux trente jours suivants.
4. Oui, même si elle avait signé entre-temps un contrat exclusif avec un autre courtier immobilier.

Selon l’art. 27 LCI, la convention est valable si le contrat est stipulé exclusif, si l’opération se fait avec une personne intéressée pendant le contrat et si elle survient « au plus 180 jours après la date d’expiration du contrat » sans nouveau contrat exclusif avec un autre titulaire de permis. Ici, la vente survient environ 50 jours après l’expiration, sans nouveau contrat exclusif ; le délai n’est pas de trente jours, et un contrat exclusif signé avec un autre courtier ferait tomber le droit.

20. Le contrat de courtage de M. Hamel est non exclusif et expirait le 10 juin. Il comporte une clause prévoyant que la rétribution reste due si M. Hamel vend après l’expiration à une personne rencontrée pendant le contrat. Le 15 juillet, il vend à une telle personne. Quelle est la situation ?

1. La rétribution est due, puisque la vente survient moins de 180 jours après l’expiration.
2. La rétribution est due, mais réduite de moitié parce que le contrat n’était pas exclusif.
3. La rétribution est due si M. Hamel a conclu avec un autre courtier un contrat non exclusif.
4. La clause est sans effet, car le contrat n’était pas exclusif ; aucune rétribution n’est due.

L’art. 27 LCI rend sans effet la convention qui engage le client à rétribuer le titulaire de permis après l’expiration, sauf si, notamment, « le contrat est stipulé exclusif ». Le délai de 180 jours ne joue donc pas ici ; la loi ne prévoit pas de réduction de moitié, et la signature d’un autre contrat n’y change rien.

21. Selon l’article 27 de la Loi sur le courtage immobilier, dans quel délai après l’expiration d’un contrat exclusif la vente doit-elle survenir pour que la rétribution prévue par convention soit due ?

1. Au plus 120 jours après la date d’expiration du contrat.
2. Au plus 90 jours après la date d’expiration du contrat.
3. Au plus 180 jours après la date d’expiration du contrat.
4. Au plus 365 jours après la date d’expiration du contrat.

Pour que la convention de rétribution après l’expiration produise effet, l’art. 27 LCI exige notamment que l’opération survienne « au plus 180 jours après la date d’expiration du contrat » (texte lu le 04/11/2026). Les délais de 90, 120 ou 365 jours ne figurent pas dans la loi.

22. M. Nadeau signe un contrat de courtage exclusif de vente le lundi et en reçoit le même jour le double signé par les deux parties. Le jeudi, il change d’idée et vous remet un avis écrit de résiliation. Quel est l’effet de cet avis ?

1. Le contrat est résilié si le courtier accepte par écrit la demande de M. Nadeau.
2. Le contrat est résilié de plein droit dès la remise de l’avis écrit au courtier.
3. Le contrat est résilié, mais M. Nadeau doit verser la moitié de la rétribution convenue.
4. Le contrat demeure en vigueur, puisque le délai de résiliation de trois jours est expiré.

Selon l’art. 28 LCI, le client peut résilier à sa discrétion dans les trois jours qui suivent celui où il reçoit le double (mardi, mercredi et jeudi), et le contrat est résilié « de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d’un avis écrit ». L’accord du courtier n’est pas requis, et selon l’art. 29 aucune rétribution n’est exigible à la suite de cette résiliation, sauf si l’opération remplit les conditions de l’art. 27.

23. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, comment la rétribution que l’acheteur doit payer en vertu du contrat de courtage achat est-elle touchée par une rétribution en partage reçue d’un autre courtier ?

1. Elle est diminuée de la rétribution reçue en partage, et l’acheteur paie la différence, s’il y en a une.
2. Elle s’ajoute à la rétribution reçue en partage, et l’acheteur paie le montant complet du contrat.
3. Elle est annulée, la rétribution reçue en partage remplaçant celle du contrat de courtage achat.
4. Elle est majorée de la moitié de la rétribution reçue en partage par le courtier de l’acheteur.

Selon le guide, la rétribution que devra payer l’acheteur « sera diminuée de toute rétribution que le courtier pourrait recevoir d’une autre agence ou d’un autre courtier » : si la rétribution du contrat d’achat est moins élevée que le partage, l’acheteur n’a rien à verser, et si elle est plus élevée, le courtier perçoit la différence. Elle n’est donc ni ajoutée, ni annulée d’office, ni majorée.

24. Il y a six semaines, Mme Poirier a signé avec vous un contrat de courtage exclusif de vente stipulé non résiliable. Elle ne veut plus vendre et vous écrit qu’elle met fin au contrat. Le délai de trois jours suivant la réception du double est écoulé depuis longtemps. Que lui répondez-vous ?

1. Que le contrat ne prend fin que d’un commun accord, consigné au formulaire Modifications.
2. Que le droit de dédit de trois jours court encore, puisque le contrat est exclusif.
3. Que son avis écrit suffit à mettre fin au contrat dès que je le reçois, sans autre formalité.
4. Que le contrat prend fin trente jours après la réception de son avis écrit de résiliation.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, « si le contrat est irrévocable, la résiliation ne pourra se faire que d’un commun accord », ce qui exige le formulaire Modifications ; les parties peuvent aussi convenir d’une mise hors marché, qui laisse le contrat en vigueur. L’avis unilatéral ne vaut que pour un contrat résiliable, le dédit de l’art. 28 LCI est épuisé, et aucun délai de trente jours ne s’applique à la résiliation.

25. Vous représentez M. Girard en vertu d’un contrat de courtage exclusif de vente conclu pour le compte de l’agence où vous exercez. Vous quittez cette agence pour vous joindre à une autre, et votre ancienne agence n’a avisé personne de votre départ. Que devez-vous faire à l’égard de M. Girard ?

1. Je continue de le servir dans ma nouvelle agence, puisque le contrat m’a été confié à moi.
2. Je l’avise par écrit que le contrat est transféré à ma nouvelle agence, qui prend ma relève.
3. Je l’avise de vive voix, ce qui suffit puisque je lui parle chaque semaine de son dossier.
4. Je l’avise moi-même, sans délai et par écrit, de son droit de rester, de me suivre ou d’y mettre fin.

L’art. 26 RCE prévoit que, lorsque le courtier cesse d’agir pour une agence, « celle-ci ou, à défaut, le courtier, doit en aviser sans délai et par écrit les parties que le courtier représente », en indiquant leur droit de rester avec l’agence, de suivre le courtier ou de mettre fin au contrat. Un avis verbal ne suffit pas, et le contrat ne se transfère pas d’office à la nouvelle agence.

26. Qu’arrive-t-il au contrat de courtage immobilier conclu par un courtier qui exerce ses activités pour son propre compte, lorsque son permis est suspendu ?

1. Il est transféré d’office à une autre agence de la région, qui le poursuit.
2. Il demeure en vigueur jusqu’à son expiration, malgré la suspension du permis.
3. Il est réputé résilié à compter de la date de suspension du permis du courtier.
4. Il est suspendu pendant la durée de la suspension, puis reprend son cours.

Selon l’art. 28 RCE, le contrat conclu par un courtier qui exerce pour son propre compte « est réputé résilié à compter de la cessation des activités du courtier ou à compter de la suspension ou de la révocation de son permis ». Il n’est donc ni transféré, ni maintenu, ni simplement suspendu.

27. En parcourant le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, Mme Cyr vous dit : « Vous connaissez la maison depuis votre visite, cochez les cases à ma place. » Que faites-vous ?

1. Je coche les cases pour gagner du temps, puisque j’en réponds devant l’acheteur éventuel.
2. Je coche les cases d’après ma visite, puis je lui fais signer le formulaire sans autre vérification.
3. Je coche les cases dont je suis certain d’après ma visite, et elle remplit les autres cases.
4. Je lui explique que ces déclarations sont les siennes et je l’aide à comprendre les questions.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le vendeur doit « répondre au meilleur de sa connaissance aux questions du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble » : ce sont ses déclarations, non celles du courtier. Le courtier explique les questions et vérifie les renseignements qu’il fournit (art. 5 RCE), mais il ne répond pas à la place du vendeur, même en partie, et ses obligations envers l’acheteur ne l’y autorisent pas.

28. M. Savard a signé le contrat de courtage et le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Avant la première visite, un entrepreneur lui apprend que la toiture a déjà subi une infiltration d’eau qu’il n’avait pas déclarée. Que devez-vous faire ?

1. Je laisse le formulaire tel quel, puisque l’acheteur aura droit à une inspection préachat.
2. Je corrige moi-même le formulaire signé, car l’ajout est mineur et ne change rien au contrat.
3. Je retire le formulaire du dossier jusqu’à ce qu’un acheteur pose des questions sur la toiture.
4. Je lui fais modifier ses déclarations, puis je remets aux acheteurs la version à jour.

Les déclarations du vendeur doivent refléter ce qu’il sait ; le guide parle du formulaire « ainsi que ses modifications », et le courtier doit pouvoir démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit (art. 5 RCE). L’inspection préachat ne dispense pas le vendeur de déclarer, et le courtier ne peut modifier lui-même un formulaire signé (art. 46.8 RCE) ni retirer un document annexé au contrat.

29. Laquelle de ces pratiques ne respecte pas les règles sur les formulaires obligatoires ?

1. Compléter à l’encre, clairement et lisiblement, un formulaire rempli à la main.
2. Utiliser une version antérieure du formulaire parce qu’il en reste à l’agence.
3. Fournir aux parties les explications demandées avant de faire signer le formulaire.
4. Remettre aux parties un exemplaire du formulaire une fois complété et signé.

L’art. 11 RCE oblige le titulaire de permis à utiliser « la version la plus récente » d’un formulaire, sans exception pour les formulaires qui restent à l’agence. Les trois autres pratiques sont conformes : écriture à l’encre, claire et lisible (art. 46.1), explications avant la signature (art. 46.7) et remise d’un exemplaire aux parties (art. 46.12).

30. Laquelle de ces affirmations sur la rétribution du courtier dans un contrat de courtage vente est inexacte ?

1. Si la rétribution est une somme forfaitaire, le montant dû est celui du contrat, peu importe les circonstances.
2. La rétribution est taxable, quelle que soit sa forme, et la TPS et la TVQ s’ajoutent au montant déboursé.
3. Le courtier doit appliquer le tarif de rétribution fixé par l’OACIQ pour le type d’immeuble vendu par son client.
4. Si le vendeur empêche volontairement l’exécution, le pourcentage se calcule sur le prix inscrit au contrat.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, « il n’y a pas de tarif prédéterminé ou de taux fixe » : le courtier établit sa rétribution selon ses services et son plan d’affaires, sous forme de pourcentage ou de somme forfaitaire. Les autres énoncés sont exacts : le forfait est dû peu importe les circonstances, la rétribution est taxable, et le pourcentage se calcule sur le prix inscrit au contrat si le vendeur empêche volontairement l’exécution.

31. Vous êtes la courtière de Mme Tessier, qui souhaite acheter un appartement dans un immeuble en copropriété divise. Elle vous demande de préparer sa promesse d’achat. Quel formulaire utilisez-vous ?

1. J’utilise le formulaire obligatoire Promesse d’achat – Copropriété divise, conçu pour une fraction d’immeuble.
2. J’utilise le formulaire obligatoire pour immeuble de moins de 5 logements, en y ajoutant une annexe générale.
3. J’utilise le formulaire recommandé Promesse d’achat – Immeuble, puisqu’il convient à n’importe quel type d’immeuble.
4. J’utilise le formulaire Promesse d’achat – Copropriété par indivision, puisque l’immeuble compte plusieurs unités.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le formulaire obligatoire pour un immeuble de moins de 5 logements exclut la copropriété ; pour une fraction d’immeuble détenue en copropriété divise, il existe un formulaire obligatoire distinct. Une annexe générale ne remplace pas le bon formulaire de base. Le formulaire recommandé Promesse d’achat – Immeuble sert lorsqu’aucun formulaire obligatoire ne s’applique. Le formulaire de copropriété par indivision vise la part d’un immeuble détenu en indivision, non une fraction divise.

32. Quel est le rôle de l’Annexe F – Financement jointe à une promesse d’achat ?

1. Elle remplace la clause de financement de la promesse d’achat lorsque l’acheteur obtient un prêt hypothécaire assuré.
2. Elle permet de modifier le prix ou l’acompte d’une promesse d’achat que le vendeur a déjà acceptée par écrit.
3. Elle permet à une partie d’aviser l’autre de la réalisation d’une condition de la promesse d’achat acceptée.
4. Elle précise des modalités de paiement particulières, comme l’achat comptant ou la prise en charge d’un emprunt.

Le guide de l’OACIQ explique que la promesse d’achat prévoit déjà l’acompte et la recherche d’un prêt ; l’Annexe F sert à clarifier les autres modalités (achat comptant, prise en charge d’un emprunt existant, solde du prix de vente), sans remplacer la clause de financement. L’avis de réalisation d’une condition relève du formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions, et la modification d’une promesse acceptée, du formulaire Modifications.

33. Vous représentez M. Lavigne, qui veut acheter un duplex mais ne peut financer l’achat que s’il vend d’abord sa maison. Il souhaite rendre sa promesse d’achat conditionnelle à cette vente. Que faites-vous ?

1. J’utilise l’Annexe F – Financement et j’y inscris la vente de sa maison comme mode de paiement du prix.
2. J’utilise l’Annexe R – Immeuble résidentiel et je coche la condition de vente de l’immeuble de l’acheteur.
3. J’utilise le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions pour ajouter la condition de vente.
4. J’ajoute la condition à la clause de financement, qui couvre déjà la vente préalable d’un autre immeuble.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, lorsque l’acheteur veut une condition de vente d’une autre propriété, l’Annexe R – Immeuble résidentiel doit obligatoirement être utilisée avec les formulaires obligatoires de promesse d’achat (condition R2.1). L’Annexe F précise d’autres modalités de paiement, mais ne traite pas cette condition. Le formulaire Avis et suivi sert à aviser de la réalisation d’une condition, non à en créer une. La clause de nouvel emprunt ne prévoit pas la vente préalable de l’immeuble de l’acheteur.

34. Mme Gagnon prépare une promesse d’achat conditionnelle à la vente de sa maison (Annexe R). Si la promesse est acceptée le 15 mai, la date limite pour vendre sa maison sera le 15 septembre. Elle propose d’inscrire à la clause 11.1 que l’acte de vente sera signé 30 jours suivant l’acceptation. Que lui recommandez-vous ?

1. Je lui recommande de conserver ce délai, puisque la date de l’acte doit suivre l’acceptation.
2. Je lui recommande de calculer le délai de l’acte à partir de la réalisation de la condition.
3. Je lui recommande de laisser la clause en blanc, car l’Annexe R fixe elle-même la date de l’acte.
4. Je lui recommande de fixer l’acte au 15 septembre, soit la date limite prévue pour vendre sa maison.

Quand la clause R2.1 est utilisée et que l’acte est fixé par un délai, le guide demande de formuler la clause sur l’acte ainsi : « xx jours suivant la réalisation de la clause R2.1 », et non à partir de l’acceptation. Avec 30 jours à compter du 15 mai, l’acte serait exigible bien avant la vente de la maison. Fixer l’acte à la date limite elle-même ne laisse pas le nombre de jours suffisant aux intervenants, et l’Annexe R ne fixe pas la date de l’acte.

35. Votre cliente acheteuse, Mme Roy, vous remet un chèque d’acompte avec sa promesse d’achat. Vous travaillez pour une agence, et la promesse n’a pas encore été présentée au vendeur. Où devez-vous faire déposer cet acompte ?

1. Dans le compte d’exploitation de l’agence, jusqu’à l’acceptation de la promesse par le vendeur.
2. Dans le compte du notaire choisi par le vendeur, dès que la promesse d’achat lui est présentée.
3. Dans le compte bancaire personnel du courtier, jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
4. Dans le compte en fidéicommis d’un titulaire de permis, soit celui de l’agence où vous travaillez.

L’article 43 RCE prévoit que le titulaire de permis qui reçoit un acompte « ne peut le déposer que dans le compte en fidéicommis d’un titulaire de permis ». Le compte d’exploitation et le compte personnel du courtier mélangeraient les fonds du public avec les siens ; le compte du notaire du vendeur n’est pas un compte en fidéicommis de titulaire de permis.