🏦 Bases du crédit hypothécaire

1. Vous êtes le courtier de M. Gagnon, qui amorce ses recherches de propriété. Il a obtenu en ligne une préqualification hypothécaire et vous demande si le montant estimé lui est maintenant assuré auprès d'un prêteur. Que lui répondez-vous ?

1. La préqualification oblige le prêteur à lui consentir ce montant aux conditions qui ont été estimées en ligne.
2. La préqualification est une estimation de sa capacité d'emprunt, sans engagement de la part du prêteur.
3. La préqualification équivaut à l'approbation finale du prêt, puisqu'elle tient compte du gage hypothécaire.
4. La préqualification remplace l'engagement du prêteur exigé par les formulaires de promesse d'achat.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, la préqualification est une estimation de la capacité d'emprunt maximale, sans engagement du prêteur ni du courtier hypothécaire. La préapprobation est une forme d'engagement du prêteur, et même elle n'est pas l'approbation finale, qui peut tenir compte du gage hypothécaire. L'acheteur doit en outre fournir l'engagement réel et sans conditions d'un prêteur, comme le prévoient les formulaires de promesse d'achat : une estimation ne le remplace pas.

2. Vous êtes la courtière d'une acheteuse qui offre 450 000 $ pour une maison. Son prêteur fait évaluer la propriété à 430 000 $, et elle versera une mise de fonds de 54 000 $. Selon le guide de l'OACIQ, la valeur marchande est le moins élevé du prix de vente et de la valeur estimative. Quel est le rapport prêt-valeur (RPV) de ce prêt, arrondi au dixième de pour cent ?

1. 87,4 %
2. 88,0 %
3. 104,7 %
4. 92,1 %

Le prêt est de 450 000 − 54 000 = 396 000 $ et la valeur marchande est la plus basse des deux valeurs, soit 430 000 $. RPV = 396 000 / 430 000 × 100 = 92,09 %, donc 92,1 %, et le prêt devra être assuré (RPV supérieur à 80 %). 88,0 % divise le prêt par le prix de vente au lieu de la valeur marchande ; 87,4 % déduit la mise de fonds de la valeur estimative au lieu du prix pour établir le prêt (376 000 / 430 000) ; 104,7 % oublie de déduire la mise de fonds et divise le prix entier par la valeur estimative (450 000 / 430 000).

3. Il y a quelques mois, Mme Roy a obtenu une préapprobation hypothécaire qui garantissait le taux d'intérêt pour une période donnée. Cette période est maintenant échue, et elle trouve enfin une maison qui lui plaît. Elle vous demande si elle peut s'appuyer sur sa préapprobation pour faire son offre. Que lui recommandez-vous ?

1. Je lui recommande de faire son offre, puisque le taux garanti reste valide jusqu'à la signature chez le notaire.
2. Je lui recommande de renouveler sa demande auprès du prêteur, puisque la préapprobation n'est plus valide.
3. Je lui recommande de joindre sa préapprobation échue à l'offre, puisque le prêteur demeure engagé envers elle.
4. Je lui recommande de faire évaluer la maison par un évaluateur agréé, ce qui prolonge la préapprobation échue.

Le prêteur qui consent une préapprobation peut garantir le taux et les conditions pour une période donnée ; à l'échéance, selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, elle n'est plus valide et l'acheteur qui en a toujours besoin doit renouveler sa demande. Le taux garanti ne se prolonge pas jusqu'à la signature chez le notaire, le prêteur n'est plus engagé une fois la période échue, et une évaluation de la maison ne prolonge pas la préapprobation.

4. Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, qu'est-ce qu'un prêteur hypothécaire privé ?

1. Une grande banque canadienne qui offre les meilleurs taux hypothécaires à des candidats ayant de bons antécédents de crédit.
2. Un prêteur strictement réglementé qui impose le test de résistance hypothécaire à chaque emprunteur qui le sollicite.
3. Un particulier ou une entreprise qui prête en privé, hors des exigences réglementaires des banques, à des taux plus élevés.
4. Un organisme gouvernemental qui assure le prêt et assume à la place du prêteur le risque de défaut de l'emprunteur.

Le guide décrit le prêteur privé comme un particulier ou une entreprise qui prête de l'argent en privé, sans avoir à répondre aux exigences réglementaires des banques ; il fixe ses propres conditions et exige habituellement des taux plus élevés. La grande banque offrant les meilleurs taux correspond au prêteur A, soumis au test de résistance. L'organisme qui assume le risque de défaut décrit plutôt l'assureur hypothécaire, qui ne prête pas.

5. Vous êtes le courtier d'un couple qui offre 520 000 $ pour une propriété que le prêteur évalue à 500 000 $. Le couple veut obtenir un prêt conventionnel du montant le plus élevé possible, soit un rapport prêt-valeur de 80 % de la valeur marchande (le moins élevé du prix de vente et de la valeur estimative). Quel est ce montant maximal ?

1. 400 000 $
2. 100 000 $
3. 416 000 $
4. 475 000 $

La valeur marchande est la plus basse des deux valeurs, soit 500 000 $, et le prêt conventionnel atteint au plus 80 % de cette valeur: 500 000 × 0,80 = 400 000 $. 416 000 $ applique les 80 % au prix de vente, ce qui n'est pas la valeur retenue; 100 000 $ est le complément de 20 %; 475 000 $ correspond à 95 % de la valeur, plafond général d'un prêt assuré selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ (page mise à jour le 18 décembre 2023), non d'un prêt conventionnel.

6. Vous êtes le courtier des vendeurs. La promesse d'achat acceptée oblige l'acheteur à fournir une copie de l'engagement d'un prêteur à lui consentir le prêt. Il vous remet un document de son institution financière qui confirme, sans condition, un prêt d'un montant égal à celui de la promesse. On y trouve le nom et l'adresse du prêteur, le nom des emprunteurs, l'adresse de l'immeuble ainsi que le nom du responsable du prêt et les coordonnées de l'institution, mais aucune signature. Que faites-vous ?

1. Je refuse le document, puisque le prêteur doit le signer pour que son engagement soit considéré comme réel.
2. Je refuse le document, puisque le taux d'intérêt, le terme et l'amortissement du prêt doivent y être précisés.
3. J'exige en plus le rapport de solvabilité qui a servi à l'analyse du dossier de crédit de l'acheteur.
4. J'accepte le document, puisqu'il contient les informations minimales et qu'aucune signature n'est requise.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, l'engagement doit être réel et sans conditions, et le document doit contenir au minimum le nom et l'adresse du prêteur, le nom des emprunteurs, l'adresse de l'immeuble, le montant du prêt (ou un prêt consenti à un montant égal ou supérieur) et le nom du responsable avec les coordonnées de l'institution ; aucune signature n'est nécessaire. Le taux et le terme ne font pas partie du contenu minimal, et le rapport de solvabilité est un document personnel de l'acheteur que le vendeur n'a pas à obtenir.

7. Dans un prêt hypothécaire, que désigne le terme ?

1. La fréquence des versements, qui peut être mensuelle, aux deux semaines ou hebdomadaire, accélérée ou non.
2. Le nombre total d'années requis pour rembourser la totalité de l'emprunt, y compris les intérêts accumulés.
3. La période pendant laquelle les conditions du prêt, comme le taux et les versements, sont valides.
4. Le délai accordé à l'acheteur pour fournir au vendeur l'engagement écrit du prêteur à lui consentir le prêt.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, le terme est le temps pendant lequel les conditions du prêt (taux, modalités de versement) sont valides, généralement de 6 mois à 5 ans. Le nombre d'années requis pour rembourser tout l'emprunt est l'amortissement, la fréquence est une modalité de versement, et le délai pour fournir l'engagement du prêteur relève de la promesse d'achat.

8. Vous êtes le courtier d'un acheteur qui veut acquérir une maison de 620 000 $. Aux fins de ce calcul, tranches fictives : son prêteur exige une mise de fonds minimale de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix et de 10 % sur la partie du prix qui excède 500 000 $. Quelle est la mise de fonds minimale exigée ?

1. 124 000 $
2. 62 000 $
3. 87 000 $
4. 37 000 $

5 % de 500 000 $ = 25 000 $ et 10 % de l'excédent de 120 000 $ = 12 000 $, soit 37 000 $ au total. 62 000 $ applique 10 % au prix entier; 87 000 $ ajoute 10 % du prix entier aux 25 000 $ de la première tranche; 124 000 $ correspond à 20 % du prix, ce qui n'est pas la règle posée. Le guide de l'OACIQ (mis à jour le 18 décembre 2023) décrit des seuils habituels de 5 %, 10 % et 20 % selon le prix, que les prêteurs peuvent ajuster; ces paramètres sont fragiles, d'où les tranches posées dans l'énoncé.

9. Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, pour un prêt hypothécaire du même montant et au même taux d'intérêt, quel est l'effet d'une période d'amortissement plus courte ?

1. Les versements sont moins élevés, mais le total des intérêts payés sur la durée du prêt est plus élevé.
2. Les versements sont plus élevés, mais le total des intérêts payés sur la durée du prêt est moins élevé.
3. Les versements sont plus élevés, et le total des intérêts payés sur la durée du prêt est aussi plus élevé.
4. Les versements sont moins élevés, et le total des intérêts payés sur la durée du prêt est aussi plus bas.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, « une période d'amortissement plus courte oblige l'acheteur à effectuer des versements plus élevés » ; en revanche, le montant total payé est moins élevé, « car les intérêts s'accumulent moins longtemps ». Des versements moins élevés vont au contraire avec un amortissement plus long, qui coûte plus d'intérêts. À montant et à taux égaux, raccourcir l'amortissement ne peut donc ni hausser à la fois les versements et les intérêts, ni réduire les deux ensemble.

10. Quelle caractéristique distingue un prêt hypothécaire ouvert d'un prêt hypothécaire fermé ?

1. Il est consenti à un taux d'intérêt habituellement plus bas, en contrepartie d'un terme plus long.
2. Il permet de rembourser du capital en tout temps, sans pénalité, mais à un taux plus élevé.
3. Il doit être converti en prêt à taux fixe avant la fin du terme pour pouvoir être renouvelé.
4. Il est réservé aux emprunteurs qui versent une mise de fonds élevée par rapport à la valeur.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, le prêt ouvert permet à l'emprunteur de rembourser du capital en tout temps, avec ou sans avis et sans pénalité, mais son taux est plus élevé que celui d'un prêt fermé, et son terme varie habituellement de six mois à un an. Le taux plus bas appartient au prêt fermé ; la mise de fonds relève du caractère conventionnel ou assuré, et non du caractère ouvert ou fermé ; la conversion en taux fixe vise le prêt à taux variable.

11. Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, quel énoncé décrit le prêt hypothécaire à taux variable ?

1. Son taux d'intérêt ne peut être modifié qu'avec l'accord écrit de l'emprunteur donné devant le notaire.
2. Son taux d'intérêt est établi une seule fois pour toute la durée de l'amortissement du prêt.
3. Son taux d'intérêt demeure le même pendant le terme, ce qui le rend populaire quand les taux sont bas.
4. Son taux d'intérêt fluctue avec les taux du marché et peut donc changer au cours du terme.

Le prêt à taux variable propose un taux qui fluctue avec les taux du marché et qui peut donc changer pendant le terme. Le taux établi pour toute la durée du terme décrit le prêt à taux fixe, populaire quand les taux sont bas ; le taux n'est pas fixé pour tout l'amortissement, dont la durée dépasse habituellement celle du terme, et sa variation ne requiert pas l'accord écrit de l'emprunteur devant le notaire.

12. Vous êtes la courtière d'un acheteur qui achète une maison de 400 000 $ avec une mise de fonds de 20 000 $. Le prêt est assuré. Aux fins de ce calcul, tableau de primes fictif : 4,00 % du prêt pour un rapport prêt-valeur de 90,01 % à 95 % et 3,10 % pour un rapport de 85,01 % à 90 %. La prime est ajoutée au prêt. Quel est le montant du prêt une fois la prime ajoutée ?

1. 380 000 $
2. 391 780 $
3. 396 000 $
4. 395 200 $

Le prêt est de 400 000 − 20 000 = 380 000 $, soit un RPV de 95 %, donc une prime de 4,00 %: 380 000 × 0,04 = 15 200 $, ce qui donne 395 200 $. 380 000 $ oublie d'ajouter la prime; 391 780 $ applique le taux de la tranche inférieure (3,10 %); 396 000 $ calcule la prime sur le prix de vente (16 000 $) au lieu du montant du prêt. Selon le guide de l'OACIQ (18 décembre 2023), la prime s'applique au montant total du prêt et est généralement ajoutée à celui-ci; les taux de primes sont fragiles, d'où le tableau posé dans l'énoncé.

13. Vous êtes le courtier d'une cliente qui souhaite profiter d'une éventuelle baisse des taux d'intérêt, mais qui craint de devoir payer un taux trop élevé si les taux montent. Quel produit lui présentez-vous ?

1. Un prêt à taux fixe, dont le taux reste le même pendant toute la durée du terme du prêt.
2. Un prêt à taux variable plafonné, dont le taux fluctue sans dépasser la limite du prêteur.
3. Un prêt fermé à ratio élevé, dont la prime d'assurance est payée une seule fois au déboursé.
4. Un prêt ouvert, dont le taux est habituellement plus élevé que celui d'un prêt fermé ordinaire.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, le prêt à taux variable plafonné fluctue avec le marché, mais le prêteur fixe des limites d'augmentation et de diminution du taux : la cliente profite d'une baisse jusqu'à la limite inférieure, tout en étant protégée contre une hausse au-delà de la limite supérieure. Le taux fixe ne lui laisse pas profiter d'une baisse pendant le terme ; la prime d'un prêt à ratio élevé concerne l'assurance, non le taux ; le prêt ouvert vise la souplesse de remboursement et coûte un taux plus élevé.

14. Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, laquelle de ces affirmations sur l'assurance hypothécaire pour défaut de paiement est inexacte ?

1. Elle transfère le risque de défaut de paiement de l'emprunteur du prêteur à l'assureur hypothécaire.
2. Sa prime est payée une seule fois et elle est généralement ajoutée au montant du prêt hypothécaire.
3. Elle libère l'emprunteur de ses versements quand des circonstances imprévues l'empêchent de payer.
4. Le prêteur en paie la prime à l'assureur, mais son coût est habituellement transmis à l'emprunteur.

L'assurance pour défaut de paiement protège le prêteur et transfère le risque à l'assureur ; l'affirmation inexacte attribue à tort à cette assurance le rôle de l'assurance sur l'emprunteur, qui est celle qui protège l'emprunteur en cas de circonstances imprévues. Les trois autres énoncés sont exacts : le risque est transféré à l'assureur, la prime est payée une seule fois et généralement ajoutée au prêt, et son coût est habituellement transmis à l'emprunteur.

15. Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à ratio prêt-valeur élevé ?

1. Un prêt pour lequel l'emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % de la valeur de la propriété.
2. Un prêt dont le terme dépasse cinq ans et dont le taux est fixé pour toute la durée de l'amortissement.
3. Un prêt dont l'emprunteur doit payer la prime d'assurance au comptant, à la signature chez le notaire.
4. Un prêt consenti par un prêteur privé, qui fixe lui-même ses conditions d'approbation et d'assurance.

Le guide définit le prêt à ratio élevé comme un prêt pour lequel la mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la propriété (guide mis à jour le 18 décembre 2023); consenti par une institution à charte fédérale, il doit être assuré. La prime est payée une seule fois, mais elle est généralement ajoutée au prêt plutôt que payée au comptant. Le prêteur privé, la durée du terme et le caractère fixe du taux n'ont aucun lien avec le rapport prêt-valeur.

16. Vous conseillez un acheteur qui a trouvé une maison à 500 000 $ et qui versera 50 000 $ de mise de fonds ; son prêt sera donc assuré. Aux fins de ce calcul, la prime suit un tableau fictif, en pourcentage du prêt : 2,80 % pour un rapport prêt-valeur de 80,01 % à 85 %, 3,10 % de 85,01 % à 90 % et 4,00 % de 90,01 % à 95 %. Quel est le montant de la prime ?

1. 12 600 $
2. 15 500 $
3. 13 950 $
4. 18 000 $

Le prêt est de 500 000 − 50 000 = 450 000 $, soit un RPV de 450 000 / 500 000 = 90,00 %, ce qui tombe dans la tranche de 85,01 % à 90 %: 450 000 × 0,031 = 13 950 $. 18 000 $ applique à tort le taux de la tranche supérieure; 12 600 $ celui de la tranche inférieure; 15 500 $ applique 3,10 % au prix de vente au lieu du montant du prêt. Le guide de l'OACIQ (18 décembre 2023) reproduit un tableau progressif de la SCHL dont les taux sont fragiles; les paramètres sont donc posés dans l'énoncé.

17. Vos clients achètent avec une faible mise de fonds et leur prêt sera assuré. Le client vous dit : « Avec l'assurance hypothécaire, si l'un de nous perd son emploi, nos versements seront couverts. » Que lui expliquez-vous ?

1. Je lui explique que l'assurance exigée libère l'emprunteur de ses versements, puisqu'il en paie la prime.
2. Je lui explique que l'assurance exigée protège le prêteur en cas de défaut, et non l'emprunteur.
3. Je lui explique que l'assurance exigée protège autant le prêteur que l'emprunteur, puisque la prime est ajoutée au prêt.
4. Je lui explique que la perte d'emploi est couverte par l'assurance titres, que le notaire souscrit à la clôture.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, l'assurance hypothécaire pour défaut de paiement protège le prêteur contre le défaut de l'emprunteur ; l'assurance sur l'emprunteur, un produit distinct, vise à le libérer de ses versements en cas de circonstances imprévues. Que l'emprunteur en paie le coût, directement ou par l'ajout de la prime au prêt, ne change pas qui est protégé. L'assurance titres garantit la validité du titre de propriété, non le revenu de l'emprunteur.

18. Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, qu'est-ce que l'assurance titres ?

1. Une police qui protège le prêteur contre le défaut de paiement de l'emprunteur en transférant le risque à l'assureur.
2. Une police qui libère l'emprunteur de ses paiements hypothécaires quand des circonstances imprévues l'en empêchent.
3. Une police qui assure la validité et la négociabilité du titre de propriété, notamment contre une irrégularité ou une fraude.
4. Une police qui indemnise l'acheteur des vices cachés du bâtiment découverts après la clôture de la transaction.

L'assurance titres assure la validité et la négociabilité du titre de propriété à la date de clôture ; elle protège contre une irrégularité du titre ou du certificat de localisation, ou contre une fraude, et elle ajoute une protection à l'opinion du notaire. L'assurance qui protège le prêteur est l'assurance pour défaut de paiement, celle qui libère l'emprunteur est l'assurance sur l'emprunteur, et les vices cachés du bâtiment relèvent de la garantie légale et de l'inspection, non du titre.

19. Mme Bergeron n'a pas été propriétaire d'une résidence principale depuis plus de quatre ans. Elle a accumulé des économies dans son REER et voudrait en utiliser une partie pour sa mise de fonds, sans payer d'impôt sur le retrait. Quel programme lui présentez-vous ?

1. Le CELIAPP, qui permet de retirer ses REER sans impôt et sans avoir à rembourser les sommes.
2. Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première résidence, qui s'ajoute directement à sa mise de fonds.
3. Le remboursement partiel de la TPS et de la TVQ, offert pour tout achat d'une propriété résidentielle.
4. Le Régime d'accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer des fonds de son REER à rembourser ensuite.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, le RAP permet à un acheteur admissible de retirer des fonds de son REER, sans impôt, pour sa mise de fonds; le montant doit être remboursé sur une période maximale de 15 ans, à défaut de quoi le montant non remboursé devient imposable. Le CELIAPP est un compte distinct du REER; le crédit d'impôt réduit l'impôt à payer et n'ajoute rien à la mise de fonds; le remboursement partiel de TPS et de TVQ vise l'achat d'une construction neuve.

20. Vous êtes le courtier d'une acheteuse qui vous demande de calculer combien elle peut emprunter et de lui confirmer qu'une banque l'approuvera pour ce montant. Que faites-vous ?

1. Je lui confirme l'approbation, puisque mon calcul constitue un jugement professionnel sur son crédit.
2. Je lui dis que mon calcul est approximatif et lui recommande de consulter un professionnel hypothécaire.
3. Je refuse d'en discuter, car l'analyse de sa capacité d'emprunt relève de son institution financière.
4. Je choisis moi-même le prêteur et le produit hypothécaire qui conviennent le mieux à sa situation.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, le courtier peut effectuer un calcul de préqualification, mais avec prudence, car il peut engager sa responsabilité professionnelle et son estimation ne constitue en aucun cas un jugement professionnel sur le crédit du client. Il lui recommande plutôt de consulter un professionnel hypothécaire ou son institution financière. Il n'a pas à choisir le prêteur ni le produit à sa place, et refuser d'en discuter la priverait d'un conseil utile : il doit au contraire la conseiller sur son projet d'achat.

21. M. Tardif veut acheter une maison. Son versement mensuel de capital et intérêts serait de 1 400 $, ses taxes municipale et scolaire, de 250 $ par mois, et son chauffage, de 120 $ par mois. Son revenu brut annuel est de 72 000 $ et son revenu net mensuel, de 4 800 $. Quel est son ratio d’amortissement brut de la dette (ABD), arrondi à 0,1 % ?

1. 29,5 %
2. 27,5 %
3. 25,3 %
4. 36,9 %

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, l’ABD compare les paiements liés au logement (capital, intérêts, taxes, chauffage) au revenu brut de la même période. Paiements : 1 400 + 250 + 120 = 1 770 $ par mois ; revenu brut mensuel : 72 000 ÷ 12 = 6 000 $ ; ABD = 1 770 ÷ 6 000 = 29,5 %. Le résultat de 25,3 % oublie les taxes (1 520 ÷ 6 000), celui de 27,5 % oublie le chauffage (1 650 ÷ 6 000) et celui de 36,9 % divise par le revenu net (1 770 ÷ 4 800) au lieu du revenu brut.

22. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, que représente la cote de solvabilité (cote de crédit) d’un emprunteur ?

1. Un chiffre unique tiré de son historique de crédit, qui aide le prêteur à décider d’accorder le prêt.
2. Le pourcentage de son revenu brut qui peut être consacré au paiement de ses dettes liées au logement.
3. La valeur de l’immeuble que le prêteur retient comme garantie réelle du prêt hypothécaire demandé.
4. Le nombre de jours de retard accumulés par l’emprunteur sur l’ensemble des paiements de ses dettes.

Le guide décrit la cote de solvabilité comme « un chiffre unique utilisé par le prêteur pour l’aider à déterminer s’il consentira ou non un prêt », fondé sur l’historique de crédit. Le pourcentage du revenu consacré au logement est le ratio ABD ; la valeur de l’immeuble relève de la garantie réelle (collatéral) ; les chiffres de 0 à 9 des codes du rapport indiquent le niveau de retard de paiement, non la cote.

23. Vous êtes le courtier de Mme Tessier, qui souhaite acheter une maison. Ses paiements hypothécaires, taxes et chauffage totaliseraient 1 375 $ par mois ; elle paie aussi 450 $ par mois pour son prêt auto et 550 $ pour ses cartes de crédit. Son revenu brut est de 4 500 $ par mois. Son ratio d’amortissement brut respecte la limite d’un prêt conventionnel, mais son ratio d’amortissement total la dépasse nettement. Elle vous demande si elle obtiendra son prêt. Que devez-vous faire ?

1. Je lui garantis l’approbation de son prêt, puisque son ratio d’amortissement brut de la dette respecte la limite.
2. Je lui suggère de transférer ses cartes de crédit au nom de son conjoint avant de présenter sa demande.
3. Je lui recommande de consulter un professionnel, comme une institution financière ou un courtier hypothécaire.
4. Je produis moi-même une analyse de son crédit et je lui indique le prêt hypothécaire qui lui convient.

L’ATD de Mme Tessier est de (1 375 + 450 + 550) ÷ 4 500, soit 52,8 %, au-dessus de la limite générale de 40 % d’un prêt conventionnel. Le guide précise que « le courtier doit recommander à son client de consulter un professionnel (institution financière, courtier hypothécaire, avocat, etc.) pour obtenir des conseils en finances personnelles ». Respecter l’ABD ne garantit aucun prêt, déplacer des dettes pour les cacher au prêteur serait trompeur, et évaluer le crédit ou choisir le produit dépasse le rôle du courtier immobilier. La limite générale de 40 % est celle du guide mis à jour le 18 décembre 2023.

24. Mme Larocque aurait des paiements de capital et intérêts de 1 250 $ par mois, des taxes de 200 $ par mois et un chauffage de 100 $ par mois. Elle a aussi un solde de 5 000 $ sur ses cartes de crédit, que le prêteur compte à 4 % du solde par mois, et un paiement de prêt auto de 380 $ par mois. Son revenu brut est de 6 500 $ par mois. Quel est son ratio d’amortissement total de la dette (ATD), arrondi à 0,1 % ?

1. 23,8 %
2. 26,9 %
3. 29,7 %
4. 32,8 %

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, l’ATD ajoute aux paiements liés au logement toutes les autres dettes, dont une estimation des cartes de crédit. Logement : 1 250 + 200 + 100 = 1 550 $ ; cartes : 5 000 × 4 % = 200 $ ; auto : 380 $ ; total : 2 130 $ ; ATD = 2 130 ÷ 6 500 = 32,8 %. Le résultat de 23,8 % n’est que l’ABD (1 550 ÷ 6 500), celui de 26,9 % oublie le prêt auto (1 750 ÷ 6 500) et celui de 29,7 % oublie les cartes de crédit (1 930 ÷ 6 500).

25. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, quelles sont, de façon générale, les limites maximales que les prêteurs acceptent pour un prêt conventionnel ?

1. Un ABD de 32 % et un ATD de 40 % du revenu brut.
2. Un ABD de 39 % et un ATD de 44 % du revenu brut.
3. Un ABD de 32 % et un ATD de 44 % du revenu brut.
4. Un ABD de 39 % et un ATD de 40 % du revenu brut.

Le guide indique que les prêteurs acceptent « un ratio ABD maximal de 32 % pour consentir un prêt conventionnel et de 39 % pour un prêt assuré », et un ATD maximal de 40 % (conventionnel) ou de 44 % (assuré). Le couple 39 % et 44 % vise le prêt assuré; les deux autres combinaisons mélangent les limites des deux types de prêts. Ces limites générales, tirées du guide mis à jour le 18 décembre 2023, reposent sur la pratique et les politiques des prêteurs.

26. Vous êtes le courtier de M. Gagnon, un travailleur autonome dont une partie du revenu provient de commissions variables. Il veut acheter une maison et vous demande quels documents tous les prêteurs exigeront pour prouver ses revenus. Que devez-vous faire ?

1. Je lui conseille de consulter les prêteurs, car leurs politiques de vérification du revenu varient.
2. Je lui remets la liste des preuves de revenu que chaque prêteur est tenu d’exiger de tout emprunteur.
3. Je prépare moi-même l’attestation de ses revenus pour accélérer l’étude de sa demande par le prêteur.
4. Je lui indique que seul son revenu fixe sera retenu, puisque les commissions sont écartées d’office.

Le guide précise que « Les politiques des prêteurs diffèrent à cet égard » et qu’il faut « Conseiller au client de consulter les prêteurs à ce sujet, car les politiques varient selon le prêteur et le produit hypothécaire ». Il n’existe donc pas de liste uniforme. Établir lui-même l’attestation de revenu n’est pas le rôle du courtier, et le revenu variable n’est pas écarté d’office : le prêteur en analyse la stabilité.

27. Vous aidez M. Fortin à acheter une unité de copropriété divise. Le prêteur fictif retient 50 % des charges de copropriété dans l’ABD. Le versement de capital et intérêts serait de 1 000 $ par mois, les taxes, de 180 $, le chauffage, de 90 $ et les charges de copropriété, de 360 $. Son revenu brut est de 5 800 $ par mois. Quel est son ABD, arrondi à 0,1 % ?

1. 21,9 %
2. 23,4 %
3. 28,1 %
4. 25,0 %

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, l’ABD comprend le capital, les intérêts, les taxes, le chauffage et une part des charges de copropriété (posée ici à 50 %). Paiements : 1 000 + 180 + 90 + (360 × 50 %) = 1 450 $ ; ABD = 1 450 ÷ 5 800 = 25,0 %. Le résultat de 21,9 % oublie la copropriété (1 270 ÷ 5 800), celui de 23,4 % oublie le chauffage (1 360 ÷ 5 800) et celui de 28,1 % compte la totalité des charges (1 630 ÷ 5 800).

28. Vous êtes le courtier de Mme Roy. Elle vous dit que son rapport de solvabilité ne montre aucune dette autre que sa carte de crédit, et elle juge donc inutile de parler au prêteur du prêt personnel que son oncle lui a consenti. Elle vous demande si c’est correct. Que devez-vous faire ?

1. Je lui confirme que le prêt de son oncle n’a pas à être déclaré au prêteur, puisqu’il est absent du rapport.
2. Je l’avise que seuls les prêts consentis par une institution financière comptent dans le calcul de l’ATD.
3. Je déclare moi-même ce prêt au prêteur, sans la consulter, afin d’accélérer le traitement de son dossier.
4. Je lui explique que le rapport omet les dettes non déclarées par les abonnés et qu’elle doit les divulguer.

Le guide rappelle que « le rapport de solvabilité ne contient que les obligations qui ont été déclarées par les abonnés au service » et que l’emprunteur peut avoir d’autres dettes ; l’ATD tient compte des « prêts personnels d’un membre de la famille ou autre prêteur privé ». Confirmer qu’elle peut taire ce prêt la placerait en situation de déclaration incomplète, limiter l’ATD aux prêts des institutions est inexact, et agir à sa place sans la consulter outrepasse le rôle du courtier.

29. Dans les codes d’un rapport de solvabilité, que désigne la lettre « R », selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ ?

1. Un crédit à tempérament, comme un prêt automobile remboursé par versements fixes.
2. Un crédit renouvelable, comme une carte de crédit aux paiements de montants variables.
3. Un crédit ouvert, comme une marge de crédit utilisée au besoin jusqu’à une limite.
4. Un prêt hypothécaire, dont les renseignements figurent au dossier de crédit du demandeur.

La lettre R désigne le crédit renouvelable : « Le demandeur peut emprunter de l’argent jusqu’à concurrence de sa limite de crédit sur une base continue », par exemple une carte de crédit. Le I désigne le crédit à tempérament (prêt automobile), le O le crédit ouvert (marge de crédit) et le M le prêt hypothécaire.

30. Mme Gosselin gagne 84 000 $ brut par année. Le prêteur fictif applique un ABD maximal de 32 %. Ses taxes seront de 300 $ par mois et son chauffage, de 140 $ par mois. Selon ce seul critère, quel est le versement mensuel maximal de capital et intérêts qu’elle peut assumer ?

1. 1 800 $
2. 1 940 $
3. 2 100 $
4. 2 290 $

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, le capital, les intérêts, les taxes et le chauffage doivent tous tenir sous la limite de l’ABD. Revenu mensuel : 84 000 ÷ 12 = 7 000 $ ; paiements maximaux : 7 000 × 32 % = 2 240 $ ; capital et intérêts : 2 240 − 300 − 140 = 1 800 $. Le montant de 1 940 $ oublie le chauffage, celui de 2 100 $ oublie les taxes et celui de 2 290 $ applique la limite de 39 % des prêts assurés (2 730 − 440).

31. Vous êtes le courtier de M. Lavoie. Vous calculez avec lui que son ratio d’amortissement brut est de 28 %, sous la limite de 32 % qu’un prêteur applique à un prêt conventionnel. Il en conclut qu’il est assuré d’obtenir son financement et veut renoncer à toute autre vérification. Que devez-vous faire ?

1. Je confirme que son financement est acquis, puisque la limite d’ABD fixée par le prêteur est respectée.
2. Je lui explique que l’ABD n’est qu’une mesure, que l’ATD compte aussi et que le prêteur décide.
3. Je lui conseille de comparer son ABD aux limites des prêts assurés, qui sont plus élevées.
4. Je lui suggère de majorer ses revenus déclarés pour obtenir un ratio plus favorable au prêteur.

Le guide présente deux ratios et précise que « En utilisant cette mesure uniquement, le client se qualifierait pour un prêt hypothécaire »: l’ATD, qui ajoute les autres dettes, doit aussi respecter sa limite, et le prêteur décide selon ses politiques. Les limites des prêts assurés ne s’appliquent pas à un prêt conventionnel, et majorer les revenus déclarés serait une déclaration trompeuse. La limite de 32 % est posée dans l’énoncé; le guide, mis à jour le 18 décembre 2023, la présente comme une limite générale.

32. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, quels éléments le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) comprend-il ?

1. Le capital, les intérêts, les taxes et les autres prêts, dont le solde des cartes de crédit.
2. Le capital, les intérêts et les taxes, mais sans les frais de chauffage ni les charges de copropriété.
3. Le capital, les intérêts, les taxes, le chauffage et 50 % des charges de copropriété, s’il y a lieu.
4. Le capital, les intérêts, les taxes, le chauffage et l’ensemble des charges de copropriété, s’il y a lieu.

Le guide définit l’ABD comme le pourcentage du revenu nécessaire pour faire « tous les paiements liés au logement »: le capital, les intérêts, l’impôt foncier (taxes municipale et scolaire), le chauffage et « les charges de copropriété (50 %), s’il y a lieu ». Les autres prêts et les cartes de crédit s’ajoutent seulement dans l’ATD, le chauffage fait partie des paiements de l’ABD, et seule la moitié des charges de copropriété est retenue. La part de 50 % est celle du guide mis à jour le 18 décembre 2023.

33. M. Bélanger gagne 6 000 $ brut par mois. Ses paiements de capital, intérêts, taxes et chauffage seraient de 1 700 $ par mois. Le prêteur fictif applique un ATD maximal de 40 %. Selon ce critère, quel est le montant mensuel maximal qu’il peut consacrer à ses autres dettes (prêt auto, cartes de crédit, etc.) ?

1. 700 $
2. 220 $
3. 940 $
4. 2 400 $

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, l’ATD regroupe les paiements liés au logement et toutes les autres dettes. Maximum total: 6 000 × 40 % = 2 400 $; reste pour les autres dettes: 2 400 − 1 700 = 700 $. Le montant de 220 $ applique la limite d’ABD de 32 % (1 920 − 1 700), celui de 940 $ la limite de 44 % des prêts assurés (2 640 − 1 700) — limites générales du guide de l’OACIQ mis à jour le 18 décembre 2023 — et celui de 2 400 $ oublie de soustraire le logement.

34. Un prêteur demande à votre cliente, Mme Bouchard, de faire confirmer la durée de son emploi actuel afin de juger de la sécurité de son emploi. Elle vous demande ce que le prêteur cherche ainsi à évaluer. Selon le guide de l’OACIQ, auquel des 5 C du crédit cette vérification se rattache-t-elle ?

1. Au capital, soit la somme que l’emprunteuse investit elle-même dans l’acquisition de l’immeuble.
2. Au collatéral, soit la garantie réelle donnée au prêteur, comme l’immeuble lui-même ou une caution.
3. Au caractère, soit l’opinion générale portée sur la capacité de l’emprunteuse de rembourser un prêt.
4. Au crédit, soit les antécédents de l’emprunteuse, surtout sa chronologie de remboursement de ses dettes.

Pour le guide, le caractère est l’« Opinion générale sur la capacité de l’emprunteur de rembourser un prêt », et la durée d’emploi « aide à établir la sécurité d’emploi de l’emprunteur » : c’est l’un des principaux indices. Le capital est l’apport de l’emprunteur, le collatéral est la garantie réelle (l’immeuble ou des garants) et le crédit renvoie aux antécédents de remboursement.

35. Parmi les éléments suivants, lequel n’est PAS l’un des 5 C du crédit présentés dans le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ ?

1. Le capital que l’emprunteur investit dans l’immeuble acquis
2. La conformité du dossier aux formulaires de l’Organisme
3. Le collatéral, soit la garantie réelle donnée au prêteur
4. Le caractère de l’emprunteur, mesuré notamment par son emploi

Les 5 C du guide sont la capacité, le capital, le caractère, le collatéral (garantie réelle) et le crédit (antécédents de remboursement). La conformité du dossier aux formulaires de l’Organisme n’en fait pas partie ; le capital, le collatéral et le caractère en font partie.