🏠 Bâtiment et construction

1. Vous êtes le courtier d'acheteurs qui visitent une maison de campagne située rue des Tilleuls, dans une municipalité qui a déjà été visée par une zone d'intervention spéciale (ZIS) après les crues de 2017 et de 2019. Les acheteurs vous demandent si la propriété est à risque. Quelle est la meilleure démarche ?

1. Je consulte les cartes du ministère et la municipalité, j'informe les parties de ce que je trouve et je documente.
2. Je me fie au certificat de localisation, car l'arpenteur-géomètre y indique d'office si le terrain était visé par la ZIS.
3. Je les rassure, car la levée des ZIS en 2022 signifie que le terrain n'est désormais plus en zone inondable.
4. J'évalue moi-même la probabilité de nouvelles crues et je leur indique la hauteur d'eau que le terrain pourrait subir.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ sur l'environnement, le courtier doit vérifier si la propriété apparaît sur les cartes du ministère ou se trouve dans une municipalité visée par une ZIS, communiquer avec la municipalité au sujet des restrictions, informer les parties et documenter ses démarches. Le certificat de localisation n'indique pas d'office la ZIS et la cartographie a pu changer depuis. Les ZIS ont été levées le 1er mars 2022, mais les anciennes cartographies et le régime transitoire servent encore de référence en attendant la publication des cartes de nouvelle génération. Prévoir des crues et leur hauteur relève d'un expert, pas du courtier.

2. Selon le guide de l'OACIQ sur l'environnement, comment les zones inondables redéfinies par le nouveau cadre réglementaire sont-elles représentées ?

1. Par une seule zone inondable uniforme, sans distinction d'intensité, délimitée par chaque municipalité.
2. Par trois niveaux de risque établis par l'assureur de l'immeuble selon son historique de sinistres.
3. Par quatre classes d'intensité des inondations, chacune illustrée par une couleur distincte.
4. Par cinq niveaux numérotés de 1 à 5 selon le coût moyen des dommages observés lors des crues passées.

Selon le guide de l'OACIQ (page mise à jour le 29 avril 2026 ; nouveau cadre réglementaire en vigueur depuis le 1er mars 2026), les zones inondables redéfinies sont représentées par quatre classes d'intensité (très élevée, élevée, modérée et faible), chacune illustrée par une couleur, plus une catégorie distincte pour les territoires protégés à risque résiduel. Ces classes, définies par des experts, combinent la probabilité d'inondation et la profondeur d'eau, et les restrictions varient selon la classe : ce n'est donc pas une zone unique. Ni l'assureur ni le coût des dommages n'établissent ces classes.

3. Vous êtes le courtier du vendeur d'une maison située en bordure d'un champ. Pendant une visite, les acheteurs remarquent des flaques d'eau persistantes dans la cour arrière et vous demandent si le terrain a un problème de drainage. Vous en ignorez la cause. Que devez-vous faire ?

1. Je ne dis rien, car l'inspection préachat de l'acheteur est le moyen prévu pour découvrir un problème de drainage.
2. Je leur explique que ce genre d'accumulation d'eau est normal au printemps et sans effet sur la valeur de la propriété.
3. Je leur indique la cause probable et le coût approximatif des travaux de drainage pour qu'ils ajustent leur offre.
4. Je m'en tiens aux faits observés, je n'avance pas d'hypothèse rassurante et je leur recommande de consulter un expert.

Selon le guide de l'OACIQ, devant une accumulation d'eau au sol, le courtier prudent s'en tient aux faits, ne présume rien, évite de rassurer sur un élément difficile à vérifier et respecte les limites de ses connaissances en recommandant un expert. Minimiser le problème ou le qualifier de normal est donc fautif. Estimer la cause et le coût des travaux est un diagnostic qui ne relève pas du courtier, et se taire laisse les acheteurs sans information sur un facteur qu'il a constaté.

4. Vous êtes le courtier d'acheteurs qui veulent agrandir une maison située près d'un marécage. Ils vous disent vouloir ajouter un garage et un atelier dès l'an prochain. Que devez-vous faire pour bien les conseiller ?

1. Je leur confirme que l'agrandissement sera permis, puisque la municipalité a déjà délivré un permis pour la maison actuelle.
2. Je leur recommande des expertises comme condition de la promesse d'achat, avec l'annexe prévue, et je veille aux délais.
3. Je leur suggère de signer l'acte de vente d'abord, puis de vérifier auprès de la ville si leur projet est réalisable.
4. J'estime moi-même le coût des fondations requises sur ce sol et j'intègre ce montant dans le prix qu'ils offriront.

Le guide de l'OACIQ précise que, pour un acheteur qui a des projets de construction ou d'agrandissement sur un terrain en milieu humide, le courtier doit rendre la promesse d'achat conditionnelle à des expertises, notamment avec l'Annexe Expertise, et suivre les délais. La vérification doit se faire avant la signature de l'acte de vente et non après. Le courtier ne peut ni garantir l'obtention d'un permis ni estimer le coût de travaux de fondation.

5. Vous êtes le courtier de la vendeuse d'une maison chauffée à l'électricité. Lors de la visite d'inscription, vous remarquez au sous-sol un vieux tuyau d'huile bouché rattaché au mur extérieur. La vendeuse affirme que tout va bien. Que devez-vous faire ?

1. Je n'y donne pas suite, puisque le chauffage actuel est électrique et que le tuyau d'huile est déjà bouché depuis longtemps.
2. Je l'interroge sur l'emplacement d'un ancien réservoir de mazout et je vérifie l'état des lieux, au besoin avec un expert.
3. Je lui annonce que son terrain est contaminé et qu'elle devra donc réduire son prix de vente en conséquence.
4. J'inscris dans la fiche descriptive que le sol est sain, puisque la vendeuse affirme que tout va bien dans la maison.

Selon le guide de l'OACIQ, les réservoirs de mazout sont une source de contamination : devant un vieux tuyau d'huile bouché rattaché à une maison chauffée à l'électricité, le courtier doit s'informer de l'endroit où se trouvait le réservoir et vérifier l'état des lieux, puis recourir à un expert si des traces le justifient. Ignorer l'indice ou inscrire que le sol est sain sans vérification serait imprudent. Conclure à la contamination et fixer un rabais, c'est poser un diagnostic, ce qui n'est pas le rôle du courtier.

6. Vous êtes le courtier d'une acheteuse intéressée par un terrain situé à l'emplacement d'une ancienne petite usine. Vous consultez le répertoire des terrains contaminés du ministère de l'Environnement : l'adresse n'y figure pas. Votre cliente en conclut que le terrain est sain. Que lui répondez-vous ?

1. Qu'elle a raison, puisque le ministère y compile l'ensemble des terrains contaminés de la province depuis des années.
2. Qu'elle peut conclure sans autre vérification si le vendeur confirme de vive voix qu'il n'a rien à déclarer à ce sujet.
3. Que la liste n'est pas exhaustive; je poursuis au Registre foncier, auprès de la ville et dans les déclarations antérieures.
4. Que seule une étude de phase 4 pourrait établir la situation, et je m'abstiens donc de toute vérification de ma part.

Selon le guide de l'OACIQ, le répertoire du ministère n'est pas exhaustif : il ne répertorie que les cas portés à l'attention du ministère. Le courtier doit donc aussi consulter le Registre foncier (avis de contamination, de décontamination et de restriction d'utilisation), les listes des villes ainsi que les déclarations du vendeur et les fiches descriptives antérieures. Une simple déclaration verbale ne remplace pas ces vérifications, et la phase 4 d'une évaluation sert à attester la conformité des travaux de réhabilitation, non à établir l'état initial.

7. Selon le guide de l'OACIQ sur l'environnement, quand l'avis de contamination doit-il être inscrit au Registre foncier ?

1. Dès que le propriétaire décide de mettre le terrain en vente et qu'un courtier est mandaté pour la transaction.
2. Dès que le ministre approuve un plan de réhabilitation prévoyant des restrictions à l'utilisation du terrain.
3. Lorsque les travaux de réhabilitation sont terminés et qu'une étude subséquente confirme l'absence de contaminants.
4. Dès qu'une étude de caractérisation révèle des contaminants dépassant les valeurs réglementaires.

Le guide de l'OACIQ indique que l'avis de contamination doit être inscrit dès qu'une étude de caractérisation révèle des contaminants excédant les valeurs réglementaires. L'avis de restriction d'utilisation, lui, est inscrit dès l'approbation par le ministre d'un plan de réhabilitation prévoyant des restrictions. L'avis de décontamination peut être inscrit après la réhabilitation, quand une étude subséquente montre l'absence de contaminants ou une présence sous les valeurs réglementaires. La mise en vente ne déclenche aucune inscription.

8. Dans une évaluation environnementale de site, qu'est-ce qui caractérise la phase 1 ?

1. Des recherches sur l'historique du terrain, une visite des lieux et des entrevues avec des personnes informées.
2. Des prélèvements qui confirment la présence de contaminants et qui en identifient les sources et l'ampleur.
3. L'établissement des limites précises de la contamination et le dépôt d'un plan de réhabilitation à faire approuver.
4. L'attestation par un expert que les travaux de réhabilitation sont conformes au plan préalablement approuvé.

Selon le guide de l'OACIQ, la phase 1 consiste en des recherches sur l'historique du terrain, une visite des lieux et des entrevues. La phase 2 confirme la présence de contaminants par des prélèvements et en détermine les sources et l'ampleur. La phase 3 établit les limites de la contamination et exige un plan de réhabilitation à faire approuver. La phase 4 sert à faire attester la conformité des travaux au plan approuvé.

9. Vous êtes le courtier d'acheteurs qui préparent une promesse d'achat pour une maison alimentée par un puits et non desservie par l'aqueduc municipal. Que devez-vous leur recommander ?

1. De se fier à l'analyse régulière de la qualité de l'eau que la municipalité effectue pour les puits de son territoire.
2. De rendre la promesse d'achat conditionnelle à un test d'eau et de prévoir un délai assez long pour le réaliser.
3. De faire le test d'eau après la signature de l'acte de vente, une fois installés dans la maison.
4. De demander au vendeur son verdict sur l'eau, puisqu'il la boit depuis des années, et de s'en contenter.

Selon le guide de l'OACIQ, le courtier de l'acheteur doit recommander, lors de la rédaction de la promesse d'achat, de la rendre conditionnelle à un test d'eau et prévoir un délai suffisant pour réaliser cette condition. L'analyse régulière de l'eau incombe à la municipalité ou à l'exploitant du réseau seulement quand l'immeuble est desservi par un aqueduc : pour un puits, cette responsabilité revient au propriétaire. L'opinion du vendeur n'est pas une analyse, et un test fait après l'acte de vente prive l'acheteur de sa protection.

10. Dans une transaction visant une maison alimentée par un puits, que vise le test de quantité d'eau ?

1. À vérifier les caractéristiques physiques, chimiques et bactériologiques de l'eau prélevée dans le puits.
2. À s'assurer que l'alimentation en eau et la pression du puits sont adéquates pour l'usage de l'immeuble.
3. À calculer le volume d'eau que la fosse septique peut évacuer avant d'être saturée par les occupants.
4. À mesurer le débit d'eau que fournit le réseau d'aqueduc municipal à la limite du terrain de la maison.

Selon le guide de l'OACIQ, il existe deux types de test d'eau. Le test de quantité vise à s'assurer que l'alimentation en eau du puits et la pression sont adéquates pour l'usage auquel l'immeuble est destiné. Le test de qualité, lui, vérifie les caractéristiques physiques, chimiques et bactériologiques. Le débit du réseau municipal et la capacité d'évacuation de la fosse septique ne sont pas l'objet de ce test.

11. Vous êtes le courtier d'une acheteuse dont la promesse d'achat est conditionnelle à un test de qualité de l'eau du puits. Le rapport du laboratoire accrédité indique la présence d'E. coli. Elle vous demande ce que cela signifie. Que lui répondez-vous ?

1. Que c'est un minéral naturel du sol qui modifie le goût de l'eau, mais qui est sans danger pour la santé.
2. Que l'eau a été contaminée par des selles et n'est pas saine; je lui recommande de consulter un expert.
3. Que cela provient des engrais et que seuls les bébés de moins de six mois courent un risque pour leur santé.
4. Que la fosse septique du vendeur est défectueuse, ce qui explique la présence de cette bactérie dans l'eau.

Selon le guide de l'OACIQ, la présence d'E. coli, de coliformes fécaux ou d'entérocoques indique que l'eau a été contaminée par des selles et peut causer des problèmes de santé comme la gastro-entérite; l'eau potable saine n'en contient pas. Le minéral sans danger pour la santé qui modifie le goût correspond au fer, et les engrais sont plutôt une source de nitrates. Attribuer la cause à la fosse septique du vendeur est un diagnostic hors du rôle du courtier.

12. Selon le guide de l'OACIQ sur l'environnement, à qui revient la responsabilité de s'assurer de la qualité de l'eau d'un immeuble alimenté par un puits ?

1. À la municipalité, qui analyse régulièrement la qualité de l'eau des puits situés sur son territoire.
2. Aux propriétaires de l'immeuble, qui sont moins strictement encadrés que ne le sont les municipalités.
3. Au courtier du vendeur, qui doit garantir la potabilité de l'eau avant de mettre l'immeuble en marché.
4. À l'acheteur, qui en devient responsable dès la signature de la promesse d'achat conditionnelle.

Le guide de l'OACIQ explique que, lorsque l'immeuble est desservi par un aqueduc municipal ou privé, la municipalité ou l'exploitant analyse régulièrement l'eau. Quand la source est un lac, une rivière, un ruisseau, une source ou un puits, cette responsabilité revient aux propriétaires, moins strictement encadrés. Le courtier du vendeur doit vérifier et obtenir les documents requis, mais il ne garantit pas la potabilité, et l'acheteur ne devient pas responsable par la seule promesse d'achat.

13. Vous êtes le courtier du vendeur d'une maison en campagne. À la visite, vous constatez que le puits se trouve à quelques mètres de la fosse septique et qu'un voisin entrepose du fumier tout près. Quelle est la meilleure recommandation à faire à votre client ?

1. D'attendre les questions des acheteurs avant de parler du puits, puisque l'analyse de l'eau est de leur responsabilité.
2. De faire remplacer la fosse septique avant la mise en marché, sans analyse, pour éliminer d'emblée tout risque.
3. De me confier les prélèvements d'eau, que je ferai moi-même pour contrôler les coûts et le calendrier de la vente.
4. De faire analyser l'eau par un laboratoire accrédité et de divulguer ces éléments dans ses déclarations.

Selon le guide de l'OACIQ, un puits devrait être localisé le plus loin possible des fosses septiques et des sites d'entreposage de fumier, et le rôle du courtier du vendeur est crucial : il vérifie et obtient les documents requis. Recommander une analyse par un laboratoire accrédité et divulguer la situation protège les parties. Attendre les questions est une omission, remplacer la fosse sans analyse est un geste arbitraire, et effectuer lui-même les prélèvements dépasse le rôle du courtier.

14. Vous êtes le courtier d'acheteurs qui convoitent un chalet muni d'une installation septique autonome. Le vendeur affirme qu'elle fonctionne bien, sans lui connaître de défaut, et propose de s'en tenir à sa parole. Quelle est la meilleure recommandation ?

1. D'accepter la parole du vendeur, car une installation qui semble fonctionner est réputée conforme à la réglementation.
2. De rendre la promesse conditionnelle à la vérification de l'installation par un expert, avec l'annexe prévue.
3. De reporter la vérification après l'acte de vente, puisque les réclamations pour installations non conformes sont rares.
4. De vérifier moi-même la conformité de l'installation en examinant le champ d'épandage et en rédigeant un rapport.

Selon le guide de l'OACIQ, lorsqu'un immeuble est desservi par des installations sanitaires autonomes, leurs composantes doivent fonctionner adéquatement, et les installations non conformes font partie des réclamations les plus fréquentes au FARCIQ. Une condition d'expertise, avec l'annexe sur l'eau potable et les installations septiques, protège l'acheteur avant l'acte de vente. L'apparence de bon fonctionnement ne prouve pas la conformité, et le courtier ne remplace pas l'expert.

15. Vous êtes le courtier d'acheteurs qui visitent une maison construite en 1958. L'entrée d'eau du sous-sol semble ancienne et vous soupçonnez la présence de tuyaux en plomb. Que devez-vous faire ?

1. Je leur assure que l'eau est sûre, la municipalité étant responsable de tout le raccordement jusqu'à la maison.
2. Je ne mentionne rien, car le plomb ne se trouve que dans les immeubles de huit logements ou plus.
3. J'en informe l'inspecteur en bâtiment et je fais des vérifications additionnelles auprès de la municipalité.
4. Je leur indique le coût de remplacement de l'entrée d'eau pour qu'ils le déduisent du prix offert.

Selon le guide de l'OACIQ, lorsqu'il a des doutes sur la présence de tuyaux de plomb dans un immeuble construit avant 1970, le courtier doit en informer l'inspecteur en bâtiment et peut vérifier auprès de la municipalité. La municipalité est responsable de la section publique du raccordement, mais le propriétaire l'est de la section privée. Les entrées de service en plomb se trouvent notamment dans des maisons unifamiliales et des immeubles de moins de 8 logements, et estimer le coût des travaux n'est pas le rôle du courtier.

16. Vous êtes le courtier d'acheteurs en visite dans une maison. Vous remarquez des taches noirâtres au plafond du sous-sol et une odeur de terre. Les acheteurs vous demandent s'il s'agit de moisissures dangereuses. Que devez-vous faire ?

1. Je leur signale ce que j'observe, sans diagnostic, et je recommande une inspection par des professionnels.
2. Je leur confirme que ce sont des moisissures sans danger, car elles apparaissent dans la plupart des sous-sols.
3. Je leur conseille de nettoyer les taches à l'eau de javel avant de décider s'ils présentent une offre.
4. Je prélève moi-même des échantillons d'air dans la maison et j'interprète les résultats à leur place.

Le guide de l'OACIQ précise que le courtier ne pose pas de diagnostic, mais qu'il partage ses observations (taches, odeur) et recommande de faire inspecter l'immeuble par des professionnels et d'effectuer au besoin des tests d'air et de moisissures. Il ne doit pas minimiser le problème. L'eau de javel n'est pas recommandée pour nettoyer des moisissures, et les échantillonnages d'air, souvent difficiles à interpréter, ne relèvent pas du courtier.

17. Vous êtes la courtière d'un vendeur qui inscrit sa maison. Il vous confie que le sous-sol a subi une infiltration d'eau il y a deux ans, qu'il a fait nettoyer des moisissures et qu'il préférerait ne pas en parler puisque le problème est réglé. Que devez-vous faire ?

1. Je lui recommande de divulguer le problème et sa correction, de fournir les factures et de consigner mes conseils.
2. Je mentionne l'infiltration de vive voix aux acheteurs intéressés, sans rien écrire dans les déclarations du vendeur.
3. Je respecte son choix, car l'acheteur pourra découvrir lui-même la situation lors de son inspection préachat.
4. Je lui suggère d'attendre que l'acheteur pose la question avant de parler du dégât d'eau et des moisissures.

Selon le guide de l'OACIQ (rappel du FARCIQ), pour prévenir les litiges liés aux vices cachés, le courtier doit divulguer tout facteur connu qui pourrait défavoriser une partie, recommander le recours à des experts au besoin et documenter ses dossiers. Le vendeur qui connaissait le vice caché doit, selon l'article 1728 du Code civil du Québec, réparer le préjudice de l'acheteur en plus de restituer le prix, alors que, selon l'article 1726, il n'est pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur : la divulgation écrite le protège. Compter sur l'inspection de l'acheteur, parler de vive voix ou attendre une question n'offre pas la même protection.

18. Parmi les actions suivantes, laquelle ne relève PAS du rôle du courtier lorsqu'il soupçonne la présence de moisissures dans un immeuble ?

1. Partager ses observations, comme la présence de taches ou d'une odeur de moisi.
2. Poser un diagnostic sur l'étendue et la cause de la contamination fongique.
3. Recommander à ses clients de faire inspecter l'immeuble par des professionnels.
4. Conserver au dossier les écrits et les recommandations faites à ses clients.

Le guide de l'OACIQ dit que le rôle du courtier n'est pas de poser un diagnostic sur l'immeuble. Il doit toutefois partager ses observations, recommander une inspection par des professionnels et, selon le rappel du FARCIQ, bien documenter ses dossiers et conserver ses recommandations écrites. Les trois autres actions font donc partie de son rôle.

19. Vous êtes le courtier d'un couple qui veut acheter un vieux duplex construit en 1955 pour le rénover en profondeur. Ils vous demandent si l'immeuble contient de l'amiante. Que devez-vous leur recommander ?

1. De se fier à une inspection visuelle des murs et des plafonds, puisque les fibres d'amiante laissent des traces apparentes.
2. De faire appel à un expert pour une caractérisation complète et valider la présence d'amiante avant les travaux.
3. De commencer la démolition des murs et de faire analyser les poussières si des symptômes apparaissent par la suite.
4. De présumer l'absence d'amiante, car ce minéral n'a été utilisé que dans les immeubles construits après 1990.

Selon le guide de l'OACIQ, une inspection visuelle ne permet pas de constater la présence d'amiante, dont les fibres sont invisibles : des tests sont requis, et presque toutes les constructions antérieures à 1970 présentent un risque. Les fibres sont libérées notamment lors de la démolition; le guide recommande donc une caractérisation complète par un expert avant le début des travaux. Ce sont les bâtiments construits jusqu'en 1990 qui sont susceptibles d'en contenir, et non ceux construits après cette date, et attendre des symptômes expose les occupants au danger.

20. Vous êtes le courtier d'un vendeur qui signe avec vous un contrat de courtage pour vendre sa maison. Il mentionne avoir fait installer un grillage dans l'entretoit, l'an dernier, pour chasser des écureuils qui avaient endommagé l'isolant. Que devez-vous faire ?

1. Je lui recommande de divulguer le problème et sa solution, de fournir rapports et factures et de les consigner.
2. Je ne le mentionne pas aux acheteurs, puisque le problème est réglé et que les écureuils sont partis depuis.
3. Je lui conseille d'attendre la visite d'inspection pour que l'inspecteur décide s'il y a lieu d'en parler.
4. Je lui demande de fournir un certificat d'un biologiste attestant que les animaux ne reviendront pas.

Selon le guide de l'OACIQ, dès la prise du contrat de courtage, le courtier questionne le vendeur sur les animaux nuisibles; si le problème est survenu et a été réglé, il lui recommande de divulguer sa nature et sa solution, de fournir rapports et factures disponibles, et de l'inscrire dans les déclarations du vendeur pour un immeuble résidentiel de moins de cinq logements. Se taire ou s'en remettre à l'inspecteur est une omission, et exiger un certificat de non-retour n'est pas une exigence du guide.

21. Que désigne l'acronyme MIUF dans le domaine de l'isolation des immeubles ?

1. Un matériau isolant à fibres minérales, utilisé jusqu'en 1990 pour ignifuger les entretoits des maisons.
2. Une mousse isolante de polyuréthane projetée sur les toitures, qui libère du radon en vieillissant.
3. Une mousse isolante d'urée-formaldéhyde, interdite au Canada depuis 1980, pouvant libérer du formaldéhyde.
4. Un isolant de vermiculite vendu sous une marque connue, contaminé par de l'amiante de façon constante.

Selon le guide de l'OACIQ, la MIUF est la mousse isolante d'urée-formaldéhyde, interdite au Canada depuis 1980 en vertu de la Loi sur les produits dangereux, qui peut libérer du formaldéhyde, surtout si elle est humide. Elle se distingue de l'amiante, un minéral utilisé jusqu'en 1990, et de la vermiculite contaminée. Le radon est un gaz du sol, sans rapport avec cette mousse.

22. Vous êtes la courtière d'une vendeuse dont la maison repose en partie sur un remblai. Elle précise que l'ancien propriétaire l'a fait pour niveler la cour arrière et qu'elle ignore tout de sa composition. Que devez-vous faire ?

1. Je lui conseille de ne rien déclarer, puisque ignorer la composition d'un remblai la protège contre un recours.
2. Je précise aux acheteurs que le remblai est stable, car la cour arrière paraît ferme quand on y marche.
3. Je lui recommande de documenter le remblai, de le déclarer dans ses déclarations et de le divulguer.
4. Je fais estimer le coût de retrait du remblai par un entrepreneur et je l'ajoute au prix demandé.

Un remblai connu de la vendeuse se documente et se divulgue : selon le guide de l'OACIQ, ce qui se cache sous la surface d'un terrain peut entraîner des zones toujours humides, un affaissement ou un glissement de terrain, et le courtier s'en tient aux faits et recommande des experts. Si le remblai causait un vice caché, la vendeuse qui en connaissait l'existence pourrait être tenue, selon l'article 1728 du Code civil du Québec, de réparer le préjudice en plus de restituer le prix : ignorer sa composition ne la protège donc pas. Affirmer que le remblai est stable est un diagnostic, et chiffrer son retrait ne relève pas du courtier.

23. Vous êtes le courtier d'acheteurs qui visitent une maison. Au sous-sol, ils remarquent des dépôts rougeâtres sur la dalle de béton et une odeur de soufre, et le vendeur mentionne de l'eau rougeâtre dans le fossé après la pluie. Que devez-vous faire ?

1. Je leur affirme qu'il s'agit d'ocre ferreuse et que ce dépôt est dangereux pour la santé des occupants.
2. Je leur dis qu'il s'agit sûrement de rouille normale et qu'un simple lavage de la dalle réglera le problème.
3. Je leur signale ces indices d'ocre et je recommande des tests par un expert pour en confirmer la cause.
4. Je leur recommande de condamner le sous-sol avant l'achat sans faire d'autre vérification préalable.

Selon le guide de l'OACIQ, lors de la revente, le courtier doit être attentif aux signes d'un possible dépôt d'ocre (humidité au sous-sol, eau rougeâtre dans les fossés, sur la dalle ou dans le puisard) et faire effectuer des tests par un expert pour confirmer la cause. Le courtier ne pose pas de diagnostic, et le dépôt d'ocre n'est pas dommageable pour la santé. Le lavage ne règle pas la cause, et condamner le sous-sol est l'un des correctifs possibles, mais seulement après confirmation par un expert.

24. Comment se forme le dépôt d'ocre qui obstrue les drains autour d'une fondation ?

1. Le sulfure de fer de la pierre de remblai s'oxyde et produit une poudre blanche qui gonfle sous la dalle.
2. Le fer du sol migre avec l'eau vers le drain et s'oxyde à l'air, parfois avec l'action de ferrobactéries.
3. Le radon s'accumule dans les drains de la fondation et forme un dépôt visqueux en réagissant à l'humidité.
4. Les spores de moisissure se déposent dans les drains rainurés et forment une masse gélatineuse visqueuse.

Selon le guide de l'OACIQ, le dépôt d'ocre résulte d'une réaction chimique (le fer du sol migre avec l'eau vers le drain et forme une boue d'hydroxyde de fer au contact de l'air) ou d'un processus biologique par des ferrobactéries, ou des deux. La poudre blanche qui gonfle correspond à l'oxydation de la pyrite, le radon est un gaz qui ne forme pas de dépôt, et les moisissures n'ont pas ce mécanisme.

25. Vous êtes le courtier d'acheteurs qui veulent conclure l'achat d'une maison dans six semaines. Préoccupés par le radon, ils se demandent s'ils peuvent obtenir un résultat fiable d'ici là. Quelle est la meilleure recommandation ?

1. De se fier au résultat obtenu récemment par un voisin, car le radon est réparti également dans le quartier.
2. De ne pas tenir compte du radon, car il ne se retrouve que dans les maisons construites sur du roc.
3. De mesurer le radon après la vente et d'utiliser la clause type de retenue d'une somme par le notaire.
4. D'exiger que le vendeur installe un système d'évacuation du radon avant la signature de l'acte de vente.

Selon le guide de l'OACIQ, Santé Canada recommande de mesurer le radon pendant au moins trois mois, en hiver, ce qui dépasse souvent le délai d'une transaction; le courtier peut donc recommander un test après la vente et la clause type qui fait retenir une somme par le notaire, remise à l'acheteur si la concentration moyenne annuelle atteint 200 Bq/m³. La concentration varie d'un bâtiment à l'autre, et le radon est présent dans les édifices peu importe le sol. Imposer une installation au vendeur n'est pas prévu.

26. Vous êtes la courtière d'une acheteuse qui consulte la carte interactive de l'Association pulmonaire du Québec. Les résultats pour le code postal d'une maison voisine de celle qu'elle convoite sont faibles, et elle en conclut que le radon n'est pas un enjeu. Que lui répondez-vous ?

1. Qu'on ne peut conclure à partir d'un autre bâtiment, la concentration variant selon le terrain et la construction.
2. Qu'elle a raison, car des résultats faibles dans un même code postal garantissent l'absence de radon dans la maison.
3. Qu'il faut doubler les résultats voisins pour estimer la concentration probable dans la maison qu'elle convoite.
4. Que mon opinion de courtier sur la concentration probable suffit, puisque les résultats voisins sont plutôt rassurants.

Selon le guide de l'OACIQ, la carte est un outil de sensibilisation : il est impossible de déterminer la présence de radon dans un bâtiment à partir de tests faits dans un autre, même proche, et les courtiers ne doivent pas extrapoler ni émettre des opinions assimilables à celles de professionnels. Multiplier ou doubler des résultats voisins est aussi une extrapolation, et rassurer sur la foi de la carte pourrait induire en erreur.

27. Selon le guide de l'OACIQ, que doit faire le courtier du vendeur au sujet du radon ?

1. Installer lui-même un dosimètre dans la maison avant la première visite et en interpréter les résultats.
2. Demander au vendeur si des tests ou des corrections ont été faits et divulguer l'information aux acheteurs.
3. Dire aux acheteurs que le radon est absent dès que le vendeur n'a pas fait de test dans l'immeuble.
4. Attendre qu'un acheteur réclame un test avant de poser la moindre question au vendeur à ce sujet.

Selon le guide de l'OACIQ, le courtier doit poser des questions au vendeur sur les tests de radon ou les travaux de correction déjà effectués et divulguer l'information à toute personne qui se propose d'acquérir l'immeuble. Il ne pose pas lui-même de diagnostic ni d'interprétation, il n'affirme pas l'absence de radon faute de test, et il n'attend pas qu'on le lui demande.

28. Selon le guide de l'OACIQ, qu'est-ce que la pyrite et en quoi pose-t-elle problème dans un bâtiment ?

1. Un minéral jaune bronze qui noircit à l'air et cristallise en lamelles, ce qui provoque des fissures dans le béton.
2. Une bactérie du sol qui forme une boue d'hydroxyde de fer et obstrue les drains agricoles des fondations.
3. Un sulfure de fer présent dans la pierre de remblai qui, en s'oxydant, gonfle et peut soulever la dalle.
4. Un gaz radioactif issu de la dégradation de l'uranium qui s'infiltre dans les sous-sols par les fissures.

Le guide de l'OACIQ décrit la pyrite comme une molécule de sulfure de fer présente dans la pierre de remblai, qui peut s'oxyder, produire une poudre blanche qui gonfle et causer des soulèvements de dalle et des fissures, parfois plusieurs années après la construction. Le minéral jaune bronze en lamelles est la pyrrhotite, la boue d'hydroxyde de fer relève de l'ocre, et le gaz radioactif est le radon.

29. Selon le guide de l'OACIQ, jusqu'à quand l'obligation du courtier d'informer l'acheteur de tout facteur pouvant affecter l'immeuble subsiste-t-elle ?

1. Jusqu'à la signature de l'acte de vente, même si les déclarations ont été remises et les conditions réalisées.
2. Jusqu'à la réalisation de la dernière condition de la promesse d'achat acceptée par les parties.
3. Jusqu'à l'acceptation de la promesse d'achat, moment où le prix et les modalités sont fixés entre les parties.
4. Jusqu'à la remise des déclarations du vendeur, qui libère le courtier d'une obligation additionnelle.

Le guide de l'OACIQ précise que, même si le vendeur a fourni ses déclarations et que le courtier a divulgué ce qui devait l'être, l'obligation d'informer l'acheteur subsiste tant que l'acte de vente n'est pas signé. Si un événement endommage l'immeuble après l'acceptation de la promesse d'achat et la réalisation des conditions, le courtier doit veiller à faire modifier les déclarations du vendeur (formulaire Modifications) et à en informer l'acheteur. Ni l'acceptation de la promesse, ni la réalisation des conditions, ni la remise des déclarations ne mettent fin à cette obligation.

30. Selon l'article 1726 du Code civil du Québec, lequel des vices suivants le vendeur n'est-il PAS tenu de garantir à l'acheteur ?

1. Un vice apparent, que peut constater un acheteur prudent et diligent sans recourir à un expert.
2. Un vice caché qui diminue tellement l'utilité du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté.
3. Un défaut qu'un examen ordinaire ne révèle pas et qui rend le bien impropre à l'usage prévu.
4. Un vice que le vendeur connaissait et qu'il a dissimulé à l'acheteur jusqu'à la vente.

L'article 1726 du Code civil du Québec garantit les vices cachés qui rendent le bien impropre à l'usage ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix. Le vendeur n'est pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent, soit celui qu'un acheteur prudent et diligent peut constater sans expert. Les trois autres options décrivent des vices cachés couverts par la garantie (un défaut qu'un examen ordinaire ne révèle pas, un vice connu du vendeur et dissimulé), le vendeur qui connaissait le vice devant même réparer le préjudice (art. 1728).

31. Vous êtes le courtier d’une acheteuse qui prépare une promesse d’achat pour un duplex de 1975. Pour économiser, elle pense confier la vérification de l’immeuble à un ami bricoleur. Que lui recommandez-vous ?

1. Je lui recommande de se fier à son ami, si celui-ci a déjà rénové des immeubles semblables.
2. Je lui recommande de faire inspecter les parties que son ami dit mal connaître, sans plus.
3. Je lui recommande d’y renoncer, puisque le vendeur fournira ses déclarations sur l’immeuble.
4. Je lui recommande une inspection complète par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel.

L’article 81 RCE oblige le courtier à recommander à la personne qui veut acquérir un immeuble une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment répondant à quatre exigences (assurance responsabilité, convention de service reconnue, norme de pratique reconnue, rapport écrit). Un ami bricoleur n’offre pas ces garanties, une inspection limitée à quelques parties n’est pas complète, et les déclarations du vendeur ne remplacent pas l’inspection par un professionnel.

32. Vous êtes le courtier d’un acheteur qui veut déposer rapidement une promesse d’achat dans un marché très compétitif. Il refuse de la rendre conditionnelle à une inspection de l’immeuble. Que devez-vous faire ?

1. Je refuse de rédiger la promesse d’achat tant que l’immeuble n’a pas été inspecté par un expert.
2. Je biffe la clause 8.1 sans autre formalité, puisque c’est la décision éclairée de mon client.
3. Je lui recommande l’inspection et, s’il y renonce, je lui fais parapher la clause 8.1.
4. Je laisse la clause 8.1 cochée à son insu, afin de le protéger malgré son refus catégorique.

Selon l’article 81 RCE, le courtier doit recommander une inspection complète; selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, l’acheteur peut toutefois y renoncer : il appose alors ses paraphes à la clause 8.1 pour reconnaître qu’il a été informé de son droit de faire inspecter l’immeuble et des risques de ne pas le faire. Biffer la clause sans paraphes ne prouve pas cette information, refuser d’agir est excessif puisque la renonciation est permise, et laisser la clause cochée à l’insu du client va à l’encontre de ses instructions.

33. Vous êtes le courtier de deux acheteurs qui veulent acquérir une vieille maison dans le but de la démolir et de reconstruire à neuf. Ils demandent une promesse d’achat sans clause d’inspection. Que devez-vous faire ?

1. Je refuse leur demande, car chaque promesse d’achat doit comporter la clause d’inspection.
2. Je biffe la clause et je demande au vendeur de renoncer aux déclarations sur l’immeuble.
3. Je leur recommande l’inspection, j’explique les risques et je fais parapher leur renonciation.
4. Je conserve la clause, parce que la loi interdit de renoncer à l’inspection d’un immeuble résidentiel.

L’article 81 RCE oblige le courtier à recommander une inspection complète; selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, une promesse d’achat sans clause d’inspection « n’est appropriée que dans des circonstances particulières », par exemple lorsqu’on prévoit remplacer l’immeuble ou y faire des rénovations majeures, et l’acheteur qui y renonce paraphe la clause 8.1 en reconnaissant avoir été informé des risques. Refuser ou conserver la clause ignore ce choix éclairé, aucune loi n’interdit la renonciation, et la renonciation de l’acheteur n’a aucun lien avec les déclarations du vendeur.

34. Votre cliente acheteuse vous demande de lui suggérer des inspecteurs en bâtiment pour inspecter la maison qu’elle veut acheter. Que devez-vous faire ?

1. Je lui propose un seul inspecteur de confiance, pour lui éviter de se perdre dans les choix.
2. Je lui remets une liste d’inspecteurs de mon choix, sans vérifier leur assurance ni leur convention.
3. Je lui remets une liste de plusieurs inspecteurs qui satisfont aux exigences du règlement.
4. Je lui conseille de choisir seule, car il m’est interdit de lui nommer des inspecteurs.

L’article 81 RCE permet au courtier de fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment qui respectent les exigences du premier alinéa (assurance responsabilité professionnelle, convention de service d’inspection reconnue, norme de pratique reconnue, rapport écrit) et qui contient plus d’un nom. Un seul nom ne respecte pas cette condition, une liste non vérifiée peut inclure des inspecteurs sans assurance ni convention reconnue, et le règlement n’interdit pas de nommer des inspecteurs.

35. Lors d’une visite, vous et votre client acheteur remarquez une fissure en escalier qui traverse le mur de fondation sur plus d’un mètre. Il vous demande si c’est grave. Que devez-vous faire ?

1. Je lui recommande de consulter un expert reconnu, par exemple un ingénieur en structure.
2. Je lui affirme que ce type de fissure est normal dans un immeuble de cette époque.
3. Je lui donne mon estimation de la réparation d’après mon expérience des visites d’immeubles.
4. Je lui suggère de négocier un prix plus bas, sans autre vérification, pour couvrir le risque.

L’article 80 RCE exige que le courtier recommande le recours à un expert reconnu lorsque la protection des intérêts d’une partie l’exige, ce qui est le cas pour une fissure de fondation dont la cause est inconnue. Affirmer qu’elle est normale va à l’encontre du devoir de conseiller avec objectivité (art. 83 RCE), évaluer la réparation dépasse les limites de ses connaissances (art. 73 RCE), et négocier le prix sans diagnostic laisse le risque entier à l’acheteur.