🧭 Activités professionnelles

1. Votre amie Sarah, qui n’est titulaire d’aucun permis, a fait visiter la maison d’un vendeur à un acheteur et a obtenu une promesse d’achat. Le vendeur avait signé avec elle une entente prévoyant une rétribution pour ce travail. Elle vous demande si elle peut maintenant la réclamer. Que lui répondez-vous ?

1. Elle ne peut ni la réclamer ni la recevoir, faute d’avoir été titulaire d’un permis.
2. Elle peut la réclamer, puisque l’acheteur a accepté de bonne foi de conclure la vente.
3. Elle ne pourra la réclamer qu’après avoir obtenu son permis de courtier immobilier.
4. Elle peut en recevoir la moitié, l’autre moitié devant être versée à l’Organisme.

Selon l’article 2 de la Loi sur le courtage immobilier, celui qui sert d’intermédiaire sans permis « ne peut réclamer ni recevoir de rétribution pour l’exécution de ses obligations d’intermédiaire ». La bonne foi de l’acheteur n’y change rien, un permis obtenu après coup ne régularise pas l’opération faite sans permis, et la loi ne prévoit aucun partage de la rétribution avec l’Organisme. Sarah n’entre dans aucun cas de dispense de l’article 3.

2. Hugo met en vente son duplex. Son frère Marc, qui n’est pas titulaire de permis, a signé avec lui un contrat par lequel il cherchera un acheteur contre une rétribution. Marc se présente aux acheteurs comme « courtier immobilier ». Que pouvez-vous dire de cette situation ?

1. Marc peut agir sans permis, pourvu que l’immeuble compte moins de cinq logements.
2. Marc doit obtenir un permis, car un lien familial ne dispense pas de cette exigence.
3. Marc peut agir et prendre ce titre, car le contrat est conclu avec son frère propriétaire.
4. Marc peut agir sans permis, mais il ne peut pas prendre le titre de courtier immobilier.

L’article 3 de la Loi sur le courtage immobilier dispense de permis le frère du propriétaire, pourvu que le contrat soit conclu avec ce dernier et relatif à cet immeuble, « à moins qu’elle ne prenne un titre dont la présente loi réserve l’utilisation ». Le titre de courtier immobilier est réservé aux titulaires de permis (art. 2.1) ; l’article 3 ne dit rien du nombre de logements.

3. Vous êtes courtier pour une agence. Pendant vos vacances, votre assistant, qui n’est pas titulaire de permis, anime les visites libres d’une inscription et discute du prix avec des acheteurs intéressés. À votre retour, la vente se conclut. Quelle est la conséquence pour vous, relativement à la rétribution de cette opération ?

1. Vous pouvez la recevoir, car l’assistant agissait sous votre supervision pendant vos vacances.
2. Vous ne pouvez réclamer ni recevoir de rétribution pour cette opération de courtage.
3. Vous ne pouvez recevoir que la part liée au travail accompli après votre retour.
4. Vous pouvez la recevoir si vous déclarez l’intervention de votre assistant à l’Organisme.

Selon l’article 4 de la Loi sur le courtage immobilier, le titulaire qui se livre à une opération de courtage « par l’entremise d’une personne qui n’est pas titulaire d’un permis ne peut réclamer ou recevoir de rétribution pour cette opération ». La supervision ou une déclaration à l’Organisme ne rétablissent pas ce droit, et l’interdiction vise l’opération entière : la loi ne permet pas d’en garder la part liée au travail fait après votre retour.

4. Vous êtes courtier et vous agissez pour une agence. Un vendeur souhaite inscrire sa propriété. Un ami vous offre de meilleures conditions par l’entremise d’une autre agence, et vous songez à l’accepter pour ce dossier sans quitter votre agence actuelle. Que prévoit la Loi sur le courtage immobilier ?

1. Vous ne pouvez agir pour l’autre agence que si l’Organisme vous y autorise au préalable.
2. Vous ne pouvez pas, en même temps, agir pour une autre agence ni travailler à votre compte.
3. Vous pouvez agir pour l’autre agence si votre agence actuelle y consent par écrit.
4. Vous pouvez le faire, pourvu que ce soit pour un client qui n’est pas celui de votre agence.

Selon l’article 11 de la Loi sur le courtage immobilier, le courtier qui agit pour une agence « ne peut, en même temps, agir pour une autre ou travailler à son propre compte ». La loi ne prévoit ni autorisation préalable de l’Organisme, ni consentement écrit de l’agence actuelle, ni exception selon le client.

5. Vous êtes courtier pour une agence. Par négligence, vous omettez de transmettre un document important, ce qui cause un préjudice à votre cliente acheteuse. Elle intente une poursuite contre l’agence. Que prévoit la Loi sur le courtage immobilier à ce sujet ?

1. La poursuite échoue, car seul le courtier fautif peut être tenu responsable de sa faute.
2. L’agence est responsable du préjudice, mais elle conserve ses recours contre vous.
3. L’agence est responsable du préjudice et perd tout recours contre vous, qui agissiez pour elle.
4. L’agence n’est responsable que si elle a été avisée de votre faute avant la conclusion.

L’article 18 de la Loi sur le courtage immobilier prévoit que l’agence « est responsable du préjudice causé à toute personne ou société pour une faute commise par un titulaire de permis de courtier » qui la représente, et qu’elle conserve ses recours contre lui. Sa responsabilité ne dépend pas d’un avis préalable, et le courtier n’est pas la seule personne visée : il demeure aussi solidairement responsable avec elle en cas d’inexécution d’un contrat de courtage (art. 12).

6. Vous êtes courtier. Vous apprenez qu’un ancien client a formulé auprès de votre assureur une réclamation visant votre responsabilité professionnelle. Vous voulez attendre de connaître l’issue du dossier avant d’en parler à qui que ce soit. Dans quel délai devez-vous en informer l’Organisme ?

1. Dans les 30 jours suivant le dépôt de la réclamation auprès de l’assureur.
2. À la date du prochain renouvellement de votre permis de courtier immobilier.
3. Dans les 10 jours qui suivent le moment où vous en avez connaissance.
4. Dès que l’assureur a rendu sa décision sur le bien-fondé de la réclamation.

L’article 10 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence oblige le titulaire à informer l’Organisme de toute réclamation formulée contre lui auprès de son assureur « dans les 10 jours où il en a connaissance ». L’obligation n’attend ni le renouvellement du permis ni la décision de l’assureur, et le délai court dès la connaissance, non dès le dépôt.

7. Vous êtes courtier pour une agence et vous souhaitez exercer vos activités au sein d’une société par actions dont vous êtes le président. Vous détenez 75 % des droits de vote ; votre conjointe détient le reste. Le nom de la société comprend votre nom tel qu’il apparaît sur votre permis. Parmi les choix suivants, que devez-vous faire pour remplir les conditions du règlement ?

1. Céder la présidence à votre conjointe, qui détient une part importante des votes.
2. Porter votre part à au moins 90 % des droits de vote rattachés aux actions.
3. Remplacer votre nom par le nom de l’agence dans le nom de la société.
4. Faire délivrer un permis de courtier à la société, à titre de titulaire.

Selon l’art. 34.1 RCE, le courtier doit notamment détenir « au moins 90% des droits de vote rattachés aux actions de la société »; avec 75 %, la condition n’est pas remplie. Le courtier doit aussi être président, et le nom de la société doit comprendre le sien, non celui de l’agence. Seule une personne physique peut être titulaire d’un permis de courtier (art. 4 LCI): la société n’en reçoit pas. Seuil de 90 % lu à l’art. 34.1 RCE, texte à jour au 24 octobre 2025.

8. Vous exercez vos activités pour une agence au sein de votre société par actions, conformément au règlement. Un vendeur est prêt à signer un contrat de courtage immobilier pour la vente de sa maison. Du côté de l’intermédiaire, qui doit signer ce contrat ?

1. Vous personnellement, en votre nom propre, car le permis est personnel.
2. La société, représentée par vous, pour et au nom de l’agence concernée.
3. La société, en son propre nom, sans agir pour le compte de l’agence.
4. L’agence seule, par son dirigeant, sans que la société intervienne.

L’art. 34.3 RCE prévoit que le contrat de courtage « doit être signé par cette société, représentée par le courtier, pour et au nom de l’agence pour laquelle ce dernier agit ». Le courtier agit pour l’agence exclusivement par l’entremise de la société (art. 34.1) : il ne signe donc pas en son nom propre, l’agence ne signe pas sans la société, et la société ne signe pas en son propre nom, puisqu’elle agit pour le compte de l’agence.

9. Vous exercez pour une agence dont l’Organisme vient de révoquer le permis. Vous aviez programmé pour ce soir la publication d’une annonce pour l’une de vos inscriptions. Que devez-vous faire de cette annonce, et pour quelle raison ?

1. Ne pas la publier, car votre permis est révoqué en même temps que celui de l’agence.
2. Ne pas la publier, car votre permis est suspendu, ce qui vous interdit toute publicité.
3. La publier sous votre nom personnel, sans mentionner l’agence dont le permis est révoqué.
4. La publier après avoir informé l’Organisme que vous continuez d’exercer à titre transitoire.

Selon l’article 15 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence, le permis du courtier est suspendu lorsque « le permis de l’agence pour le compte de laquelle son titulaire exerce ses activités est suspendu ou révoqué » : il n’est pas révoqué, et la suspension pourra être levée lorsque sa cause n’existe plus (art. 18). L’article 17 précise que le titulaire suspendu ne peut notamment « effectuer de publicité, de sollicitation de clientèle ou de représentation » relatives à des services de courtage. Ni le retrait du nom de l’agence ni un avis à l’Organisme ne permettent de publier.

10. Chloé, 24 ans, citoyenne canadienne, a réussi l’examen de l’Organisme le 15 janvier 2025. Le 20 mars 2026, elle dépose sa demande de permis de courtier immobilier. Elle vous demande pourquoi l’Organisme refuse de la traiter comme complète. Quelle condition de délivrance n’est pas remplie ?

1. L’âge minimal de 18 ans exigé de la personne physique qui demande un permis.
2. La citoyenneté canadienne, le statut de résident permanent ou un permis de travail.
3. La réussite de l’examen au plus 12 mois avant la date de la demande de permis.
4. Le suivi d’un cours de formation continue durant l’année précédant la demande.

L’article 1 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence exige d’« avoir réussi l’examen conformément à la section VII, au plus 12 mois avant la demande de permis » ; ici, 14 mois se sont écoulés. Chloé a plus de 18 ans et la citoyenneté canadienne, et la formation continue n’est pas une condition de délivrance du permis.

11. Karim a échoué l’examen initial, puis ses trois examens de reprise, tous dans les 12 mois suivant l’examen initial. Il veut s’inscrire de nouveau le plus tôt possible. Quand peut-il s’inscrire à nouveau à l’examen ?

1. Après une période de 3 mois suivant la date de son dernier examen de reprise.
2. Après une période de 12 mois suivant la date de son examen initial.
3. Après 12 mois suivant la date de son dernier examen de reprise.
4. Dès qu’il a suivi un cours de préparation reconnu par l’Organisme.

L’article 38 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence prévoit que celui qui échoue tous ses examens de reprise ne peut se réinscrire « qu’après une période de 12 mois suivant la date du dernier examen de reprise ». Le délai court à partir de la dernière reprise, non de l’examen initial ; le délai de 3 mois vise l’annulation d’un examen pour non-respect des instructions (art. 39), et aucun cours de préparation ne le raccourcit.

12. Vous êtes dirigeant d’une agence. Nadia, une courtière titulaire de permis, se joint à l’agence lundi prochain pour agir par son entremise. Que devez-vous faire auprès de l’Organisme, selon la Loi sur le courtage immobilier ?

1. Informer l’Organisme de ce changement parmi les courtiers de l’agence.
2. Aviser la chambre immobilière locale, qui transmettra ensuite son nom à l’Organisme.
3. Demander à Nadia de s’inscrire elle-même, l’agence n’ayant pas d’avis à donner.
4. Attendre la mise à jour annuelle du permis de l’agence pour déclarer son nom.

Selon l’article 16 de la Loi sur le courtage immobilier, le titulaire de permis d’agence doit divulguer à l’Organisme les noms des courtiers par l’entremise desquels il agit et « informer l’Organisme de tout changement à cet égard ». L’obligation incombe à l’agence, non à la courtière seule ni à une chambre immobilière, et elle n’attend pas une mise à jour annuelle.

13. Selon la Loi sur le courtage immobilier, quelle est la mission de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ?

1. Représenter les courtiers auprès des gouvernements et négocier leur rétribution.
2. Gérer un service de partage des inscriptions entre les agences, comme une chambre.
3. Assurer la protection du public par la déontologie et l’inspection des courtiers.
4. Fixer la rétribution des courtiers et les prix de vente des immeubles inscrits.

L’article 32 de la Loi sur le courtage immobilier confie à l’Organisme la mission d’« assurer la protection du public dans le domaine du courtage immobilier », par l’application des règles de déontologie et l’inspection des titulaires de permis. Défendre les intérêts des courtiers relève d’une association, le partage d’inscriptions d’une chambre immobilière, et l’article 32 ne lui donne aucun pouvoir de fixer la rétribution ou les prix.

14. Selon la Loi sur le courtage immobilier, qui peut être titulaire d’un permis de courtier immobilier ?

1. Une société en nom collectif formée de plusieurs courtiers titulaires de permis.
2. Une société par actions contrôlée par un courtier qui agit pour une agence.
3. Une agence immobilière, à la place de chacun des courtiers qui agissent pour elle.
4. Une personne physique qui satisfait aux conditions de délivrance du permis.

L’article 4 de la Loi sur le courtage immobilier précise que « Seule une personne physique peut être titulaire de permis de courtier », et le permis est délivré à la personne physique qui satisfait aux conditions de l’article 1 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence. Une société par actions peut servir de cadre d’exercice au courtier qui agit pour une agence (art. 22.1), mais elle ne détient pas le permis, pas plus qu’une société en nom collectif ; le permis d’agence est un permis distinct (art. 13-14) qui ne remplace pas ceux des courtiers.

15. Quelle condition la Loi sur le courtage immobilier impose-t-elle au titulaire d’un permis d’agence pour être partie à un contrat de courtage immobilier ?

1. Faire exécuter ses obligations par des employés sans permis, que le dirigeant supervise.
2. Employer au moins un courtier dont le permis est sans restriction d’exercice.
3. Faire approuver chaque contrat de courtage par l’Organisme, avant sa signature par le client.
4. Faire agir pour elle des personnes physiques titulaires d’un permis de courtier.

Selon l’article 13 de la Loi sur le courtage immobilier, l’agence doit faire exécuter ses obligations « par des personnes physiques agissant pour lui et que ces dernières soient titulaires d’un permis de courtier immobilier ». Des employés sans permis ne suffisent pas, même supervisés, et la rétribution est alors refusée à l’agence. La loi n’exige pas d’approbation préalable de chaque contrat par l’Organisme, ni qu’un courtier détienne un permis sans restriction.

16. Selon le Règlement sur les permis de courtier et d’agence, laquelle de ces conditions fait partie de la qualification d’une personne comme dirigeant d’agence immobilière ?

1. Avoir exercé comme courtier au sein d’une agence pendant au moins 3 des 5 années précédentes.
2. Détenir un permis de courtier immobilier sans restriction quant aux immeubles visés.
3. Détenir au moins 90 % des droits de vote rattachés aux actions de l’agence dirigée.
4. Avoir exercé comme courtier au sein d’une agence pendant au moins 10 des 15 années précédentes.

L’article 34 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence exige notamment que la personne « a exercé l’activité de courtier immobilier au sein d’une agence pendant au moins 3 des 5 années précédentes »; le texte prévoit une autre voie, de même durée, pour la personne visée à l’article 146 de la loi qui peut agir à son compte, mais aucune durée de 10 des 15 années. Le permis du dirigeant peut être assorti d’une restriction visée à l’article 2 (résidentiel ou commercial), et aucun seuil de droits de vote dans l’agence n’est exigé pour cette qualification. Durée de 3 des 5 années lue à l’art. 34, texte à jour au 1er septembre 2025.

17. Pour lequel de ces immeubles le titulaire d’un permis de courtier immobilier restreint au courtage résidentiel peut-il effectuer une opération de courtage ?

1. Un immeuble principalement résidentiel de 8 logements, mis en vente.
2. Un terrain vacant à destination commerciale, situé en bordure d’une route.
3. Une entreprise dont les biens sont principalement des biens immeubles.
4. Un immeuble principalement résidentiel de 4 logements, mis en vente.

L’article 3 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence limite le permis résidentiel à « une partie ou l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements », à un terrain vacant à destination résidentielle et aux fractions de copropriété divise. Un immeuble de 8 logements, un terrain vacant commercial et une entreprise relèvent du courtage commercial (art. 4). Seuil de 5 logements lu à l’art. 3, texte à jour au 1er septembre 2025.

18. Selon le Règlement sur les permis de courtier et d’agence, qui approuve le contenu d’une activité de formation continue et en fixe la durée ?

1. L’agence pour laquelle le courtier exerce ses activités professionnelles.
2. L’établissement d’enseignement choisi par chaque courtier pour sa formation.
3. L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.
4. La chambre immobilière à laquelle le courtier est inscrit comme membre.

L’article 50 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence prévoit que l’Organisme approuve le contenu de l’activité et « fixe la durée de l’activité et le délai imparti pour la suivre », en plus d’identifier les formateurs habilités. L’agence, l’établissement d’enseignement choisi par le courtier et la chambre immobilière n’ont pas ce pouvoir.

19. Qu’arrive-t-il au permis d’un courtier qui fait défaut d’acquitter la prime d’assurance de responsabilité civile fixée par l’Organisme ?

1. Il est révoqué après un avis écrit de l’Organisme et un délai de 30 jours.
2. Il demeure valide jusqu’à la prochaine inspection de ses dossiers par l’Organisme.
3. Il est suspendu à la suite d’une décision du comité de discipline sur plainte.
4. Il est suspendu de plein droit, et la suspension peut être levée s’il se conforme.

Selon l’article 9 de la Loi sur le courtage immobilier, le permis de courtier « est suspendu de plein droit lorsque son titulaire fait défaut de se conformer aux dispositions de l’article 8 », et le titulaire peut, selon les conditions prévues par règlement, obtenir la levée de la suspension dès qu’il se conforme à nouveau. Il n’y a ni révocation automatique avec avis et délai, ni attente d’une inspection, ni décision du comité de discipline.

20. Que permet le permis de courtier immobilier restreint au courtage résidentiel en matière de prêts garantis par hypothèque immobilière ?

1. Négocier pour le client les conditions du prêt directement avec le prêteur.
2. Consentir lui-même le prêt au client, avec les fonds de son agence immobilière.
3. Analyser la capacité d’emprunt du client et recommander un produit de prêt précis.
4. Communiquer au client les coordonnées d’une personne qui offre ces prêts.

L’article 3 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence permet au titulaire de communiquer au client, selon les conditions de la Loi sur la distribution de produits et services financiers, « le nom et les coordonnées d’une personne ou d’une société qui offre des prêts garantis par hypothèque immobilière ». Négocier le prêt, le consentir ou recommander un produit précis dépasse ce droit et relève du courtage hypothécaire, activité distincte du courtage immobilier.

21. Pendant la suspension de son permis, lequel de ces gestes le titulaire ne peut-il PAS poser ?

1. Faire de la publicité relative à des services de courtage immobilier.
2. Demander la levée de la suspension en établissant que la cause n’existe plus.
3. Transmettre sans délai à l’Organisme une modification de ses renseignements.
4. Répondre à une demande de mise à jour de ses renseignements par l’Organisme.

L’article 17 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence interdit au titulaire suspendu d’effectuer des opérations de courtage et, notamment, d’« effectuer de publicité, de sollicitation de clientèle ou de représentation » relatives à des services de courtage. Il peut en revanche demander la levée de la suspension « si elle établit que la cause qui a donné lieu à cette suspension, restriction ou condition n’existe plus » (art. 18 ; la suspension imposée par le comité de discipline se lève plutôt sur requête à ce comité, art. 104 LCI), et il reste tenu de mettre à jour ses renseignements (art. 10 et 11).

22. Au sens de la Loi sur le courtage immobilier, qu’est-ce qu’un contrat de courtage immobilier ?

1. Un contrat où un propriétaire loue directement son immeuble à un locataire, sans l’aide d’un intermédiaire.
2. Un contrat où l’intermédiaire garantit au vendeur un prix de vente minimal pour son immeuble inscrit.
3. Un contrat où le client charge un intermédiaire rétribué d’agir pour vendre, acheter ou louer un immeuble.
4. Un contrat où l’intermédiaire prête des fonds à l’acheteur pour financer l’achat de l’immeuble inscrit.

L’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier définit le contrat par lequel le client charge l’autre partie « d’être son intermédiaire pour agir auprès des personnes qui pourraient s’y intéresser » en vue de la vente, de l’achat ou de la location d’un immeuble ; n’en est pas un « celui par lequel l’intermédiaire ne reçoit aucune rétribution ». Une location directe n’a pas d’intermédiaire, et la garantie d’un prix ou le prêt de fonds ne font pas partie de cette définition.

23. Au sens de l’article 3.1 de la Loi sur le courtage immobilier, qu’est-ce qu’une opération de courtage ?

1. La signature du contrat de courtage immobilier avec le client, sans autre geste préalable ou postérieur.
2. Les gestes posés par le titulaire pour exécuter ses obligations ou pour conclure un contrat de courtage.
3. La remise des clés à l’acheteur et la signature de l’acte de vente devant le notaire choisi.
4. Les actes posés par le titulaire après l’acceptation d’une promesse d’achat par le vendeur.

Selon l’article 3.1 de la Loi sur le courtage immobilier, l’opération de courtage vise les faits et gestes posés dans l’exécution des obligations du titulaire et comprend aussi ceux posés « dans l’intention de conclure, en tant qu’intermédiaire, un contrat de courtage immobilier ». Elle ne se limite donc pas à la signature du contrat, ni à la remise des clés ou à l’acte de vente, ni aux seuls actes postérieurs à une promesse d’achat.

24. Lequel de ces biens est assimilé à un immeuble pour l’application de l’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier ?

1. Une entreprise dont les biens sont surtout des immeubles, selon leur valeur marchande.
2. Un contrat de location de meubles destinés à garnir un logement résidentiel.
3. Un véhicule de plaisance remisé sur un terrain vacant à destination résidentielle.
4. Une entreprise dont les biens sont principalement des meubles et de l’équipement.

L’article 1.1 de la Loi sur le courtage immobilier assimile à un immeuble « une entreprise, lorsque ses biens, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles », de même que la promesse de vente d’un immeuble et la maison mobile placée sur un châssis. Une entreprise surtout composée de meubles et d’équipement, un contrat de location de meubles et un véhicule de plaisance ne figurent pas dans cette liste.

25. Selon la Loi sur le courtage immobilier, qui peut utiliser le titre de « courtier immobilier » ?

1. Toute personne qui conclut des contrats de courtage moyennant rétribution, même sans permis.
2. Un notaire qui agit comme intermédiaire dans l’exercice de ses fonctions de notaire.
3. Un parent du propriétaire qui agit comme intermédiaire pour la vente de sa maison.
4. Le titulaire du permis prévu par la Loi, qui est autorisé à se présenter comme tel.

Selon l’article 2.1 de la Loi sur le courtage immobilier, « Nul ne peut, sans être titulaire du permis prévu par la présente loi, utiliser » le titre de courtier immobilier. L’article 3 dispense de permis un notaire dans l’exercice de ses fonctions ou un parent du propriétaire, mais seulement tant qu’ils ne prennent pas un titre que la loi réserve ; la rétribution seule ne donne pas droit au titre.

26. Vous êtes le courtier de M. Tessier, qui vend son bungalow. Vous décidez d’acheter vous-même cet immeuble. Deux promesses d’achat sont en négociation et vous collaborez avec un courtier dont le client s’intéresse à la maison. Que devez-vous faire ?

1. Je garde le contrat et je reporte mon offre tant que des transactions ou une collaboration sont en cours.
2. Je mets fin au contrat de courtage et je dépose ma promesse d’achat, puisque j’agis désormais pour moi-même.
3. Je dépose ma promesse d’achat en gardant le contrat de courtage, avec le consentement écrit de M. Tessier.
4. Je remets un avis écrit d’intérêt personnel à M. Tessier et je continue de le représenter pour la vente.

L’article 22 RCE oblige le titulaire qui souhaite acquérir l’immeuble qu’il est chargé de vendre à mettre fin au contrat avant de déposer sa proposition, mais il ne peut le faire « tant qu’il y a des transactions en cours sur l’immeuble ». Il ne peut pas non plus y mettre fin tant qu’il collabore avec un autre titulaire en vue de la transaction : il garde donc le contrat et reporte son offre. Mettre fin au contrat dès maintenant est interdit. Garder le contrat en achetant est interdit, car l’art. 21 RCE ne permet pas de représenter le vendeur quand on acquiert un intérêt, même avec son consentement. L’avis d’intérêt de l’art. 18 RCE ne rend pas cette double position permise.

27. Vous souhaitez acheter à titre personnel le chalet de Mme Lavoie, qui n’a aucun courtier. Elle vous demande de la représenter pour la vente afin d’éviter les services d’un autre courtier. Que devez-vous faire ?

1. Je l’avise par écrit que je ne la représente pas et je lui recommande un courtier de mon agence.
2. Je la représente et je lui remets un avis écrit de mon intérêt personnel dans l’immeuble avant l’offre.
3. Je la représente en lui faisant signer un contrat de courtage qui mentionne mon intérêt dans le chalet.
4. Je l’avise sans délai et par écrit que je ne la représente pas et qu’elle peut choisir son courtier.

L’article 21 RCE interdit au titulaire qui acquiert un intérêt dans un immeuble de représenter la personne qui entend le vendre ; il doit l’aviser sans délai et par écrit qu’il ne la représente pas et qu’elle peut se faire représenter par le titulaire de son choix. Représenter la vendeuse malgré un avis d’intérêt (art. 18 RCE) ou un contrat qui mentionne l’intérêt reste interdit. Lui proposer un seul courtier de l’agence restreint son choix et ne respecte pas l’avis prévu.

28. Vous voulez acheter pour vous-même un triplex inscrit par un autre courtier. Vous avez visité l’immeuble avec le vendeur et vous préparez votre promesse d’achat. Que devez-vous faire avant de la rédiger ?

1. Je lui transmets un avis écrit par un moyen prouvant la date et l’heure de sa réception.
2. Je lui remets l’avis écrit après la signature de la promesse d’achat par le vendeur et par moi.
3. Je l’informe de vive voix, lors de la visite, que je suis titulaire de permis et je note la date.
4. Je dépose l’avis au dossier de mon agence, sans l’envoyer au vendeur, qui n’a pas à le recevoir.

L’article 18 RCE exige, avant la rédaction ou l’acceptation de la proposition, un avis écrit transmis sans délai au contractant pressenti « par tout moyen faisant preuve de la date et de l’heure de sa réception », qui indique notamment le nom, le numéro de permis et la nature de l’intérêt. Un avis verbal est insuffisant et un avis remis après la signature est tardif. La conservation de l’avis au dossier de l’agence est exigée en plus, mais elle ne remplace pas son envoi au vendeur.

29. Un titulaire de permis qui achète un immeuble pour lui-même omet de transmettre au vendeur l’avis écrit de son intérêt. Quelle est la conséquence pour le vendeur ?

1. Il doit attendre la décision du comité de discipline avant de pouvoir se dédire de sa promesse d’achat.
2. Il peut annuler le contrat de vente déjà signé par les parties, dans un délai de trois jours.
3. Il peut se dédire sans pénalité de son offre ou promesse, tant que le contrat n’est pas signé.
4. Il peut se dédire de sa promesse, mais il doit alors verser une pénalité au courtier acheteur.

Selon l’art. 18 RCE, en cas de défaut de donner l’avis, celui à qui l’information est due peut, « tant que le contrat n’a pas été signé par les parties », se dédire sans pénalité de toute offre ou promesse, acceptée ou non. Aucune décision disciplinaire n’est requise, la faculté ne vise pas un contrat déjà signé (le délai de trois jours de l’art. 28 LCI concerne le contrat de courtage) et la règle exclut toute pénalité.

30. Votre conjointe, avec qui vous vivez en union de fait, acquiert un duplex que vous avez aidé à trouver. Quelle règle s’applique à votre rétribution pour cette transaction ?

1. Vous pouvez en recevoir la moitié, à condition de renoncer à l’autre moitié par écrit.
2. Vous pouvez la recevoir si vous divulguez par écrit votre lien avec l’acheteuse au vendeur.
3. Vous ne pouvez ni la réclamer ni la recevoir, car votre conjointe devient propriétaire.
4. Vous pouvez la recevoir si un autre courtier de votre agence représente votre conjointe.

L’art. 23 RCE interdit au titulaire de réclamer ou de recevoir une rétribution lorsque son conjoint, marié, uni civilement ou conjoint de fait, ou une société que celui-ci contrôle, acquiert un intérêt dans l’immeuble. La divulgation du lien (art. 18 RCE) ou la représentation de la conjointe par un collègue de l’agence ne lève pas cette interdiction, et la règle ne prévoit pas de rétribution réduite de moitié.

31. Vous mettez en vente le duplex dont vous êtes copropriétaire indivis avec votre frère. M. Pelletier, un acheteur sans courtier, veut que vous le représentiez aussi pour son offre. Que devez-vous faire ?

1. Je le représente en lui divulguant par écrit mon intérêt dans le duplex et en obtenant son accord.
2. Je le représente comme acheteur et je confie la vente à un collègue qui agit pour mon frère et moi.
3. Je l’avise par écrit que je ne le représente pas et je lui recommande un courtier de mon agence.
4. Je l’avise sans délai et par écrit que je ne le représente pas et qu’il peut choisir son courtier.

L’art. 20 RCE : le titulaire qui vend un immeuble dans lequel il détient un intérêt direct ou indirect ne peut représenter l’acheteur qui s’y intéresse, et il doit l’aviser sans délai et par écrit qu’il ne le représente pas et qu’il peut se faire représenter par le titulaire de son choix. La divulgation de l’intérêt et l’accord de l’acheteur ne permettent pas de le représenter, et confier la vente à un collègue contourne la règle. Recommander un courtier de sa propre agence omet l’information sur le libre choix de l’acheteur et l’expose à un conflit d’intérêts.

32. Vous êtes le courtier de Mme Roy, qui vend sa maison. Lors d’une visite libre, un couple sans courtier se montre très intéressé et vous pose beaucoup de questions. Que devez-vous faire à son égard ?

1. Je l’informe de mon rôle quand il me demande de rédiger une promesse d’achat pour son compte.
2. Je lui précise que je le représente aussi, puisque je l’aide à visiter et à comprendre l’immeuble.
3. Je l’informe dans les meilleurs délais que je protège ma cliente tout en le traitant équitablement.
4. Je l’aide à fixer son prix d’offre en lui indiquant le prix minimum que ma cliente accepterait.

L’art. 16 RCE oblige le titulaire à informer, dans les meilleurs délais, la partie non représentée qu’il doit protéger et promouvoir les intérêts de la partie qu’il représente tout en accordant un traitement équitable aux autres. Attendre une demande de promesse d’achat est trop tard. Dire que l’on représente aussi le couple est faux, car on ne représente que la partie liée par un contrat de courtage (art. 14 RCE). Révéler le prix minimum viole l’art. 15 RCE sur l’information confidentielle ou stratégique.

33. Selon l’OACIQ, que signifie accorder un traitement équitable à une partie non représentée ?

1. Défendre ses intérêts et négocier en son nom les termes de sa promesse d’achat, malgré l’absence de contrat de courtage.
2. Lui donner de l’information objective sur les faits et les droits des parties, sans révéler de renseignements stratégiques.
3. Lui communiquer les renseignements stratégiques de son client afin que les deux parties négocient à armes égales.
4. Lui offrir les mêmes conseils personnalisés qu’à son propre client, selon ses besoins et ses critères de recherche.

Selon la FAQ de l’OACIQ sur la double représentation, accorder un traitement équitable (art. 15 RCE) veut dire donner de manière objective de l’information sur l’ensemble des faits pertinents et sur les droits et obligations des parties, sans divulguer d’informations confidentielles ou stratégiques. Négocier ou conseiller selon les besoins est de la représentation, réservée au courtier qui a un contrat de courtage achat ; divulguer l’information stratégique de son client est interdit.

34. Vous représentez les vendeurs d’une maison. Une acheteuse sans courtier, intéressée après sa visite, vous demande de l’aider à rédiger sa promesse d’achat. Quelle est la meilleure façon de répondre à sa demande ?

1. Je refuse de l’aider, puisque je ne la représente pas et que je dois protéger les intérêts de mes clients.
2. Je lui remets et complète un formulaire vierge, en recommandant des clauses de financement et d’inspection.
3. Je rédige sa promesse en y inscrivant le prix le plus bas que mes clients accepteraient pour conclure vite.
4. Je lui fais signer un contrat de courtage achat sur place afin de négocier sa promesse d’achat en son nom.

Selon la FAQ de l’OACIQ, le traitement équitable de la partie non représentée peut prendre la forme de lui fournir et de compléter pour elle un formulaire de promesse d’achat vierge et ses annexes, et de lui recommander d’avoir recours à des clauses usuelles de financement et d’inspection. Refuser toute aide prive les vendeurs d’une offre et ne correspond pas au traitement équitable dû à toutes les parties (art. 15 RCE) ; inscrire le prix minimum divulgue de l’information stratégique ; la faire signer un contrat de courtage achat la placerait dans la double représentation que l’art. 29.1 LCI interdit.

35. Vous êtes le courtier collaborateur d’un courtier qui représente les vendeurs d’une maison. Vous avez amené M. Dubé, sans contrat de courtage achat, à s’y intéresser, et il croit que vous défendez ses intérêts. Que devez-vous faire ?

1. Je lui confirme de vive voix que je travaille de fait pour les vendeurs, ce qui suffit à clarifier mon rôle.
2. Je le conseille selon ses critères et je négocie sa promesse d’achat, puisque c’est moi qui l’ai amené.
3. Je lui remets un avis écrit expliquant mon rôle, mes obligations et ma rémunération, avec accusé de réception.
4. Je décris mon rôle dans un courriel envoyé au courtier des vendeurs, qui l’explique ensuite à M. Dubé.

Selon la FAQ de l’OACIQ, le courtier collaborateur sans contrat de courtage travaille de fait pour le vendeur et ne représente pas l’acheteur, même s’il l’a amené. Il doit lui accorder un traitement équitable et lui remettre un avis écrit qui explique son rôle, ses obligations et son mode de rémunération, avec un accusé de réception. Une explication verbale est insuffisante, conseiller et négocier relève du contrat de courtage achat, et passer par le courtier des vendeurs ne remplace pas l’avis remis à l’acheteur.