⚖️ Règles de droit du courtage

1. Vous représentez les vendeurs d’un bungalow. Un acheteur, M. Gagnon, se présente seul à une visite et dépose une promesse d’achat. Il n’a pas de courtier et vous le rencontrez en personne pour la première fois. Que devez-vous faire à son égard ?

1. Je m’abstiens de toute vérification à son égard, puisqu’il n’est pas mon client et que je ne le représente pas.
2. Je vérifie son identité, mais sa capacité juridique sera confirmée par le notaire au moment de l’acte de vente.
3. Je vérifie son identité et sa capacité, car il n’est pas représenté par un autre titulaire de permis.
4. Je lui fais signer une déclaration confirmant son identité et sa capacité, sans autre vérification de ma part.

Les articles 29 et 30 RCE obligent le titulaire de permis à vérifier l’identité et la capacité juridique de la partie qu’il représente « ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un autre titulaire de permis ». L’acheteur n’a pas de courtier : l’obligation vous revient donc à son égard. Reporter la capacité au notaire, se contenter d’une déclaration signée ou ne rien vérifier ne respecte pas ces articles.

2. Selon le Code civil du Québec, quelle règle décrit correctement l’âge de la majorité et son effet sur la capacité de la personne ?

1. Elle est fixée à 16 ans, âge auquel le mineur peut vendre seul l’immeuble dont il est propriétaire.
2. Elle est fixée à 18 ans, mais la personne doit attendre 21 ans pour vendre seule un immeuble qui lui appartient.
3. Elle est fixée à 18 ans, et la personne devient capable d’exercer pleinement tous ses droits civils.
4. Elle est fixée à 18 ans, mais dès 14 ans le mineur est réputé majeur pour l’ensemble de ses actes civils.

L’article 153 C.c.Q. prévoit que « L’âge de la majorité est fixé à 18 ans » et que la personne devient alors capable d’exercer pleinement tous ses droits civils. Aucun âge supérieur n’est exigé pour vendre un immeuble, et 16 ans n’est pas l’âge de la majorité. Dès 14 ans, le mineur n’est réputé majeur que pour les actes relatifs à son emploi, à son art ou à sa profession (art. 156 C.c.Q.), non pour tous ses actes.

3. Vous rencontrez M. et Mme Pelletier, les parents de Léa, 15 ans. Léa est propriétaire d’un duplex reçu en héritage de sa grand-mère, et ses parents veulent le vendre pour financer ses études. Léa n’est pas émancipée. Quelle est la meilleure façon de procéder ?

1. J’identifie Léa comme vendeuse et je lui fais signer le contrat de courtage, ses parents n’étant que des témoins.
2. J’identifie ses parents comme vendeurs, puisque Léa est mineure et ne peut figurer comme propriétaire du duplex.
3. J’attends que Léa ait 16 ans, âge où elle pourra vendre seule son duplex avec l’accord de ses parents.
4. J’identifie Léa « représentée par » ses parents, tuteurs, et je les avise que la vente devra être autorisée.

Selon l’article 158 C.c.Q., « Hors les cas où il peut agir seul, le mineur est représenté par son tuteur pour l’exercice de ses droits civils ». Les parents sont les tuteurs légaux et signent seuls, Léa étant nommée « représentée par » eux selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ. Comme il s’agit d’aliéner l’immeuble d’un mineur, l’article 213 C.c.Q. exige en outre que le tuteur soit autorisé par le conseil de tutelle ou, au-delà du seuil de valeur fixé par cet article, par le tribunal. Léa ne peut pas signer seule, ses parents ne deviennent pas vendeurs à sa place puisqu’elle reste la propriétaire, et l’âge de 16 ans ne lui donne pas le pouvoir de vendre seule un immeuble.

4. Vous êtes le courtier de Noah, 17 ans, simplement émancipé par une déclaration déposée auprès du Curateur public. Il est propriétaire d’une unité de copropriété divise héritée de son père et veut la vendre. Il affirme qu’en tant que mineur émancipé, il peut signer seul tous les documents. Que lui répondez-vous ?

1. Il peut signer seul, car l’émancipation lui donne la même capacité qu’un majeur pour l’ensemble de ses actes.
2. Son tuteur peut vendre à sa place sans autre formalité, l’émancipation ne modifiant pas sa représentation.
3. Il peut signer seul le contrat de courtage, mais son tuteur devra signer la promesse d’achat à sa place.
4. La vente d’un immeuble dépasse la simple administration : il faut l’autorisation du tribunal, sur avis du tuteur.

Le mineur simplement émancipé doit être assisté de son tuteur « pour tous les actes excédant la simple administration » (art. 173 C.c.Q.), et l’article 174 C.c.Q. prévoit que les actes d’aliénation d’un immeuble « doivent être autorisés par le tribunal, sur avis du tuteur ». Le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ le rappelle pour la vente d’un immeuble appartenant au mineur. Seul le mineur pleinement émancipé exerce la totalité de ses droits civils : l’émancipation simple ne donne pas la capacité d’un majeur. Le tuteur ne vend pas à la place de Noah, qui est désormais assisté et non représenté, et la répartition des signatures entre le contrat de courtage et la promesse d’achat n’a aucun fondement.

5. Vous inscrivez la maison de M. Lavoie, un majeur inapte pour qui le tribunal a ouvert une tutelle et nommé sa sœur Claire tutrice. Claire vous propose de signer seule le contrat de courtage. M. Lavoie, présent, dit être d’accord. Que faites-vous ?

1. J’accepte la signature de Claire sur sa parole, sans autre document, et je conserve une copie de sa pièce d’identité.
2. J’inscris M. Lavoie comme vendeur et je lui fais signer le contrat avec Claire, puisqu’il se dit d’accord avec la vente.
3. J’inscris M. Lavoie « représenté par » Claire, je vérifie l’identité de celle-ci et je conserve le jugement de nomination.
4. J’inscris Claire comme propriétaire à titre personnel, puisque la tutelle lui transfère le titre de l’immeuble.

Les articles 29 et 30 RCE exigent de vérifier l’identité et la capacité de la partie représentée ou de son représentant. Le Code civil à jour ne prévoit plus, pour le majeur inapte, que la tutelle : le tuteur le représente (art. 258 C.c.Q.). Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, qui emploie encore les termes de l’ancienne curatelle, le majeur protégé est inscrit avec la mention « Représenté par » son représentant, qui signe seul, et le courtier conserve les titres de propriété ainsi que le jugement de nomination. La vente elle-même devra être autorisée comme pour la tutelle au mineur (art. 266 et 213 C.c.Q.). L’accord de la personne inapte ne remplace pas la signature de la tutrice, sa parole ne remplace pas le jugement, et la tutelle ne lui transfère pas la propriété de l’immeuble.

6. Mme Dubé, 82 ans, a signé devant notaire un mandat de protection désignant sa fille Anaïs comme mandataire. Un médecin a récemment constaté son inaptitude, mais aucune demande d’homologation n’a encore été présentée au tribunal. Anaïs veut vendre la maison de sa mère et vous demande de conclure un contrat de courtage avec elle. Que faites-vous ?

1. Je refuse de conclure le contrat tant que le tribunal n’a pas homologué le mandat, Anaïs ne pouvant pas encore agir.
2. Je fais signer le contrat à Mme Dubé, après lui avoir fait confirmer devant témoins qu’elle comprend la vente.
3. Je conclus le contrat avec Anaïs sous réserve et je demande l’homologation avant la signature de l’acte de vente.
4. Je conclus le contrat avec Anaïs, puisque le mandat notarié et le constat d’inaptitude lui donnent le pouvoir d’agir.

L’exécution du mandat de protection « est subordonnée à la survenance de l’inaptitude, constatée par des rapports d’évaluation médicale et psychosociale, et à l’homologation par le tribunal » (art. 2166 C.c.Q.). Tant que le tribunal n’a pas homologué le mandat, Anaïs n’a aucun pouvoir de représenter sa mère, et l’article 30 RCE vous oblige à vérifier la capacité de la partie ou de son représentant avant d’agir. Le mandat notarié et un constat médical ne suffisent pas ; faire signer Mme Dubé, dont l’inaptitude vient d’être constatée, expose à un acte annulable ; conclure avec Anaïs, même « sous réserve », revient à contracter avec une personne qui n’a pas encore le pouvoir d’agir.

7. Selon le Code civil du Québec, quelle règle s’applique au mandat de protection donné par une personne majeure ?

1. Il peut être fait sous seing privé sans témoin, et deux conjoints peuvent le faire dans un même acte.
2. Il doit être fait par acte notarié en minute, la forme devant témoins étant réservée au mandat ordinaire.
3. Il se fait par acte notarié en minute ou devant témoins, et il produit ses effets dès qu’il est signé.
4. Il se fait par acte notarié en minute ou devant témoins, mais pas conjointement par plusieurs personnes.

L’article 2166 C.c.Q. prévoit que le mandat de protection « est fait par acte notarié en minute ou devant témoins. Il ne peut être fait conjointement par deux ou plusieurs personnes ». L’écrit sous seing privé sans témoin n’est pas une forme reconnue et le mandat commun de deux conjoints est interdit. Le mandat ne produit pas ses effets dès sa signature : son exécution est subordonnée à la survenance de l’inaptitude et à l’homologation par le tribunal (même article). Enfin, la forme devant témoins est expressément permise pour le mandat de protection (art. 2167 C.c.Q.).

8. Vous inscrivez la maison de M. Caron, seul propriétaire inscrit au Registre foncier. Il est marié et la maison est la résidence familiale ; aucune déclaration de résidence familiale n’a été publiée. Son épouse, Mme Tessier, préfère ne pas être mêlée à la vente. Que devez-vous faire ?

1. J’obtiens son consentement écrit en la faisant intervenir sur les formulaires, et je vérifie son identité.
2. Je l’inscris comme vendeuse au contrat de courtage, puisque la résidence familiale appartient aux deux époux.
3. Je ne la fais pas intervenir, puisqu’une déclaration de résidence familiale n’a pas été publiée contre l’immeuble.
4. Je demande à M. Caron de faire publier une déclaration de résidence familiale avant de signer le contrat de courtage.

L’époux propriétaire d’un immeuble de moins de cinq logements qui sert de résidence familiale « ne peut, sans le consentement écrit de son conjoint, l’aliéner » (art. 404 C.c.Q., al. 1) ; l’inscription d’une déclaration de résidence familiale ne conditionne que le recours en nullité du conjoint (al. 2), pas l’interdiction elle-même. Le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ précise que, qu’il y ait ou non une déclaration inscrite, le courtier doit obtenir ce consentement écrit : seul le conjoint propriétaire est inscrit comme vendeur, et le conjoint non propriétaire intervient à l’endroit prévu et voit son identité vérifiée. Mme Tessier n’est pas propriétaire, donc pas vendeuse, et faire publier une déclaration n’est pas une démarche du courtier ni un substitut au consentement.

9. Vous êtes le courtier de Mme Fortin, qui veut vendre le triplex où elle vit avec son conjoint de fait depuis huit ans ; ils n’ont pas d’enfant ensemble. Les titres de propriété indiquent qu’elle en est la seule propriétaire. Son conjoint affirme qu’il doit absolument consentir à la vente. Que lui répondez-vous ?

1. Son consentement n’est pas requis : les règles de la résidence familiale ne visent pas leur union de fait.
2. Il doit consentir par écrit, puisque huit ans de vie commune lui donnent les droits d’un époux sur la résidence.
3. Il doit signer comme vendeur, puisqu’un couple qui vit ensemble est présumé copropriétaire de l’immeuble habité.
4. Il doit consentir par écrit dès qu’une déclaration de résidence familiale est publiée contre le triplex.

Les règles de la résidence familiale (art. 401 à 413 C.c.Q., dont l’article 404) visent les époux et les conjoints unis civilement. Le Code civil les étend aux conjoints de fait en union parentale : « Les dispositions relatives à la résidence familiale des époux s’appliquent aux conjoints » (art. 521.24 C.c.Q.), union qui se forme quand ils deviennent les parents d’un même enfant (art. 521.20 C.c.Q.). Mme Fortin et son conjoint n’ont pas d’enfant ensemble : ces règles ne les visent pas, quel que soit le nombre d’années de vie commune, et aucune déclaration de résidence familiale ne peut lier ce conjoint. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, ce sont alors les titres de propriété qui désignent le ou les signataires ; la vie commune ne crée aucune présomption de copropriété.

10. Vous inscrivez la résidence de M. Roy, propriétaire unique. Il dit être marié depuis dix ans, mais ne retrouve pas son certificat de mariage. Pour ne pas retarder le contrat, il vous suggère de l’inscrire comme célibataire. Que devez-vous faire ?

1. Je l’inscris comme célibataire, puisque sans certificat de mariage je ne peux pas prouver son état civil actuel.
2. Je laisse M. Roy déclarer sa situation, puisque son état civil relève de sa responsabilité de vendeur.
3. Je suspends le contrat tant qu’il n’a pas obtenu son certificat, car sans lui la vérification est impossible.
4. Je ne l’inscris pas comme célibataire : je vérifie autrement son état civil et je fais intervenir son conjoint au contrat.

Les articles 29 et 30 RCE obligent le courtier à vérifier lui-même l’identité et la capacité des parties : il ne peut s’en remettre à une déclaration commode du client. Selon le guide de l’OACIQ, « le courtier devrait toujours faire intervenir le conjoint non propriétaire à l’endroit prévu à cet effet sur les formulaires ». Un certificat manquant n’empêche donc pas de vérifier le régime et la résidence familiale autrement ; l’inscrire comme célibataire fausserait le dossier, et suspendre le contrat n’est pas exigé.

11. Selon le Code civil du Québec, qui peut faire la déclaration de résidence familiale visant un immeuble ?

1. Les époux ou l’un d’eux, la déclaration pouvant aussi résulter d’une mention dans un acte publié.
2. Les époux ou l’un d’eux, après avoir obtenu l’autorisation du tribunal pour l’inscrire au registre foncier.
3. Le courtier immobilier, qui l’inscrit au registre foncier lorsqu’il constate qu’une famille habite l’immeuble.
4. Le seul époux propriétaire de l’immeuble, le conjoint non propriétaire n’ayant pas le droit de la faire publier.

L’article 407 C.c.Q. prévoit que « La déclaration de résidence familiale est faite par les époux ou l’un d’eux » et qu’elle peut aussi résulter d’une déclaration contenue dans un acte destiné à la publicité. Le conjoint non propriétaire peut donc la faire, aucune autorisation du tribunal n’est requise, et le courtier n’a pas ce rôle : son devoir est d’obtenir le consentement du conjoint.

12. Les trois enfants de M. Gosselin, décédé il y a un mois, veulent vendre sa maison. Ils vous remettent la copie d’un testament olographe trouvé dans ses papiers et sont pressés de signer un contrat de courtage. Vous constatez qu’aucune recherche testamentaire n’a été faite. Que devez-vous faire ?

1. Je conclus le contrat avec les trois enfants, héritiers présumés, et la recherche se fera après la vente.
2. J’attends les recherches auprès de la Chambre des notaires et du Barreau, puis l’homologation, avant d’agir.
3. Je fais faire une seule recherche auprès de la Chambre des notaires, dont le registre est le plus complet.
4. J’effectue moi-même la recherche testamentaire au nom des héritiers, puisque cette démarche relève du courtier.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, une demande de recherche testamentaire doit être faite dans les deux registres officiels, de la Chambre des notaires et du Barreau, qui sont indépendants : une recherche dans l’un ne renseigne pas sur l’autre. Cette démarche n’appartient pas au courtier, mais il ne peut pas intervenir tant qu’elle n’est pas complétée. Le testament olographe doit en outre être homologué par le tribunal, et le guide précise que le courtier ne doit pas conclure de contrat de courtage tant que ce jugement n’est pas rendu. Conclure d’abord le contrat, ne consulter qu’un registre ou effectuer soi-même la recherche ne respecte pas ces pratiques.

13. Le testament notarié de Mme Lapointe nomme son neveu Samuel liquidateur et lègue la maison à ses deux filles, légataires particulières. Le testament précise que Samuel n’a que la simple administration des biens. Samuel veut vendre la maison et signer seul le contrat de courtage. Que devez-vous exiger ?

1. Que Samuel obtienne l’autorisation écrite des deux filles, à qui l’immeuble est dévolu, avant le contrat.
2. Que Samuel signe seul, puisque la saisine des biens du défunt lui permet de vendre peu importe ses pouvoirs.
3. Que Samuel obtienne l’autorisation du tribunal dans chaque cas, puisque la simple administration interdit la vente.
4. Que les deux filles signent sans Samuel, puisque le liquidateur perd ses pouvoirs lorsque l’immeuble est légué.

Le liquidateur est un administrateur du bien d’autrui : le testament indique s’il a la simple ou la pleine administration. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, s’il n’a que la simple administration, il « devra obtenir l’autorisation écrite de tous les héritiers testamentaires » ou, selon le cas, des légataires particuliers à qui l’immeuble est dévolu, pour signer. L’article 804 C.c.Q. lui permet d’aliéner les biens de la succession avec le consentement des héritiers ou, à défaut, avec l’autorisation du tribunal : le tribunal n’intervient donc pas dans chaque cas. La saisine ne permet pas à Samuel de vendre seul, et un liquidateur nommé ne perd pas ses pouvoirs du seul fait que l’immeuble est légué.

14. Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, laquelle de ces tâches ne fait PAS partie des fonctions principales du liquidateur d’une succession ?

1. Percevoir les créances, soit les sommes d’argent qui étaient dues au défunt au moment de son décès.
2. Faire l’inventaire des biens du défunt, puis en procéder à la clôture avec la publication prévue.
3. Choisir les héritiers du défunt et fixer la part de la succession qui revient à chacun d’eux.
4. Payer les dettes du défunt, puis procéder à la délivrance des biens aux héritiers qui sont désignés.

Selon le guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ, les principales fonctions du liquidateur sont de faire l’inventaire des biens, de percevoir les créances, de payer les dettes du défunt, de procéder à la clôture de l’inventaire avec sa publication, puis de faire la délivrance des biens aux héritiers. Choisir les héritiers et déterminer ce qu’ils recevront figure plutôt parmi les avantages de faire un testament : cela relève de la volonté du testateur, non du liquidateur.

15. M. Beaulieu, propriétaire d’un chalet, se déplace difficilement depuis une opération à la hanche. Son frère Étienne vous présente une procuration générale « pour administrer tous mes biens » et veut vendre le chalet. Le texte ne mentionne pas expressément la vente d’immeubles. Que faites-vous ?

1. Je conclus le contrat avec Étienne, puisqu’une procuration générale l’autorise à vendre les biens de son frère.
2. Je fais signer le contrat de courtage par Étienne en son nom personnel, puisque la procuration le désigne mandataire.
3. J’exige l’autorisation du mandant ou du tribunal pour la vente et je conserve la procuration au dossier.
4. Je me contente d’une copie de la procuration, la vérification de l’étendue des pouvoirs relevant du notaire.

Selon l’article 2135 C.c.Q., « Le mandat conçu en termes généraux ne confère que le pouvoir de passer des actes de simple administration ». Le guide de l’OACIQ précise que, lorsque la pleine administration n’est pas claire, le mandataire ne peut vendre que s’il obtient l’autorisation du mandant ou du tribunal, et le courtier conserve cette autorisation et la copie du mandat au dossier. Étienne ne peut ni vendre en vertu d’un simple mandat général ni contracter en son propre nom : la vérification des pouvoirs incombe au courtier (art. 30 RCE).

16. Vous inscrivez un immeuble appartenant à la société en nom collectif Rénovations Boréal s.e.n.c., formée de trois associés. Un seul associé, M. Girard, se présente et veut signer seul le contrat de courtage. Il ne vous remet aucun document autre que sa pièce d’identité. Quelle est la meilleure démarche ?

1. Je considère sa seule présence comme suffisante et je consigne son identité ainsi que son titre au dossier.
2. Je fais signer les actionnaires de la société à titre personnel, puisque la société ne peut pas contracter.
3. J’obtiens l’état de renseignements du Registraire des entreprises et la résolution des associés.
4. J’inscris M. Girard comme vendeur à titre personnel, la société n’étant pas partie au contrat de courtage.

Selon le guide de l’OACIQ, pour une société de personnes, tous les associés signent, ou l’associé autorisé par les autres ; le courtier conserve les titres de propriété, l’état de renseignements du Registraire des entreprises et, le cas échéant, la résolution des associés autorisant un associé à signer pour tous. L’article 30 RCE exige de vérifier le pouvoir du représentant. M. Girard n’est pas le vendeur à titre personnel et une société n’a pas d’actionnaires.

17. Selon le Règlement sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, quelle règle s’applique à la vérification d’identité lorsque seulement certaines parties à une opération sont représentées par un courtier ?

1. Chaque courtier vérifie l’identité des parties qu’il représente, les autres parties étant exclues de son obligation.
2. Les parties non représentées échappent à toute vérification, le Règlement visant les clients du courtier.
3. Le courtier du vendeur vérifie l’identité de chacune des parties, peu importe la représentation de l’acheteur.
4. Chacun de ces courtiers vérifie aussi l’identité des parties qui ne sont pas représentées par un courtier immobilier.

L’article 101 du Règlement sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes prévoit que, si seulement certaines parties sont représentées, « chacun de ces courtiers ou agents immobiliers vérifie l’identité des parties qui ne sont pas représentées ». La règle voisine, selon laquelle chaque courtier ne vérifie que l’identité des parties qu’il représente, vise le cas où toutes les parties sont représentées. Aucun courtier n’est écarté de l’obligation et la vérification ne se limite pas au courtier du vendeur.

18. Selon la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, dans quel cas une personne visée à l’article 5, dont le courtier immobilier agissant comme mandataire, doit-elle déclarer une opération financière au Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada ?

1. Quand le client refuse de remplir un formulaire d’identification, même sans motif de soupçonner une infraction liée à l’opération.
2. Quand l’opération a été menée à terme et qu’un enquêteur en a confirmé le lien avec une infraction, une opération tentée étant exclue.
3. Quand il y a des motifs raisonnables de soupçonner une opération, effectuée ou tentée, liée au recyclage ou au terrorisme.
4. Quand le client est une personne morale, puisque ces clients sont présumés liés au recyclage des produits de la criminalité.

L’art. 7 LRPCFAT impose de déclarer « toute opération financière qu’on a effectuée ou tentée dans le cours de ses activités et à l’égard de laquelle il y a des motifs raisonnables de soupçonner » un lien avec une infraction de recyclage des produits de la criminalité, de financement des activités terroristes ou de contournement de sanctions. Le seuil est le soupçon raisonnable : ni un refus de formulaire, ni la nature de personne morale du client ne suffisent, et l’opération tentée est visée au même titre que l’opération effectuée.

19. Selon l’article 9.3 de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, quelle obligation incombe à la personne ou à l’entité visée, dont le courtier immobilier, à l’égard des personnes politiquement vulnérables ?

1. Obtenir l’autorisation de l’OACIQ avant de conclure un contrat de courtage avec une telle personne.
2. Refuser de faire affaire avec une personne politiquement vulnérable, quel que soit le risque de l’opération.
3. Déclarer au Centre chaque transaction conclue avec une telle personne, sans évaluer l’existence d’un soupçon.
4. Établir, dans les cas prévus par règlement, si elle fait affaire avec une telle personne ou un de ses proches.

L’art. 9.3 LRPCFAT impose à la personne ou entité visée « d’établir, dans les cas prévus par les règlements et en conformité avec ceux-ci, si elle fait affaire avec l’une des personnes suivantes » : un étranger politiquement vulnérable, un national politiquement vulnérable ou un dirigeant d’une organisation internationale, leurs proches visés ou personnes étroitement associées, puis elle prend les mesures prévues par règlement. L’article 120.1 du Règlement sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes vise expressément le courtier immobilier, qui doit prendre des mesures raisonnables pour faire cette détermination. La loi n’impose ni un refus automatique, ni une déclaration systématique de chaque transaction, ni une autorisation de l’OACIQ.

20. Selon le Règlement sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, dans quelle situation le courtier immobilier exerce-t-il une activité visée par l’alinéa 5j) de la Loi ?

1. Lorsqu’il agit comme mandataire d’un acheteur ou d’un vendeur dans l’achat ou la vente d’immeubles.
2. Lorsqu’il conseille un acheteur sans conclure de contrat de courtage ni le représenter dans l’achat.
3. Lorsqu’il reçoit une somme en espèces de son client, peu importe qu’il agisse ou non comme mandataire.
4. Lorsqu’il représente une société par actions, les clients particuliers n’étant pas visés par la Loi.

L’article 53 du Règlement sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes précise que le courtier immobilier exerce une profession, pour l’application de l’alinéa 5j) de la Loi, « lorsqu’il agit à titre de mandataire pour un acheteur ou un vendeur dans le cadre de l’achat ou de la vente d’immeubles ou de biens réels ». Ni la réception d’espèces, ni la nature de personne morale du client ne conditionnent cet assujettissement, et un simple conseil sans mandat n’est pas le critère.

21. Vous inscrivez la maison de Mme Lévesque, qui l'a reçue en héritage. Avant de fixer le prix de vente, vous voulez vérifier le propriétaire inscrit, les hypothèques et les servitudes qui grèvent l'immeuble. Que devez-vous faire ?

1. Je consulte le registre des droits personnels et réels mobiliers pour y repérer les hypothèques et les servitudes.
2. Je me fie au rôle d'évaluation municipale, qui indique le propriétaire ainsi que les hypothèques et les servitudes.
3. Je consulte l'index des immeubles du Registre foncier pour vérifier le propriétaire inscrit et les droits publiés.
4. Je demande à la vendeuse de me confirmer de vive voix que son immeuble est libre de tout droit inscrit.

Les droits réels immobiliers sont rendus publics par leur inscription sur le registre foncier (art. 2934 et 2938 C.c.Q.) : l'index des immeubles permet de voir le propriétaire inscrit, les hypothèques et les servitudes. Le registre des droits personnels et réels mobiliers vise les droits mobiliers. Le rôle d'évaluation municipale est un outil fiscal qui ne publie pas ces droits. La parole de la vendeuse ne remplace pas la vérification du titre.

22. Dans le Code civil du Québec, que désigne l'expression « immeuble par attache ou réunion » ?

1. Un meuble incorporé à l'immeuble, qui perd son individualité et assure l'utilité de ce dernier.
2. Un meuble qui sert à l'exploitation d'une entreprise exercée dans l'immeuble où il est installé.
3. Un végétal ou un minéral qui n'est pas encore séparé ni extrait du fonds de terre où il se trouve.
4. Un meuble attaché à demeure, sans perdre son individualité, qui assure l'utilité de l'immeuble.

L'article 903 C.c.Q. qualifie d'immeubles les meubles matériellement attachés ou réunis à demeure à l'immeuble, sans perdre leur individualité et sans y être incorporés, tant qu'ils y restent et en assurent l'utilité. Le meuble qui perd son individualité est une partie intégrante (art. 901). Les meubles qui servent à l'exploitation d'une entreprise demeurent meubles (art. 903, al. 2). Les végétaux non séparés du fonds sont des immeubles par nature (art. 900).

23. Selon le Code civil du Québec, qu'advient-il d'une servitude de passage lorsque le propriétaire du fonds servant vend son immeuble ?

1. Elle subsiste si l'acheteur confirme son maintien par écrit dans la promesse d'achat.
2. Elle s'éteint à la vente, car le nouveau propriétaire n'était pas partie au contrat qui l'a créée.
3. Elle suit l'immeuble et continue de le grever, sous réserve de la publicité des droits.
4. Elle devient une obligation personnelle du vendeur, qui doit en indemniser le fonds dominant.

Selon l'article 1182 C.c.Q., les mutations de propriété du fonds servant ou dominant ne portent pas atteinte à la servitude, qui suit les immeubles en quelques mains qu'ils passent, sous réserve des règles de la publicité. La vente ne figure pas parmi les causes d'extinction de l'article 1191. Il s'agit d'une charge qui grève l'immeuble (art. 1177), et non d'une dette personnelle du vendeur. Aucun consentement écrit de l'acheteur n'est requis.

24. Vous représentez des acheteurs et rédigez leur promesse d'achat pour une maison. Le vendeur, M. Bouchard, a annoncé qu'il emporterait l'aspirateur central, dont la tuyauterie est dans les murs et l'unité fixée au mur du garage. Vos clients tiennent à cet appareil. Quelle est la meilleure recommandation à leur faire ?

1. Je leur dis que l'appareil est un meuble que le vendeur peut emporter, puisque l'inscription n'en parle pas.
2. Je leur dis que le vendeur peut le retirer s'il en avise l'acheteur par écrit avant la prise de possession.
3. Je leur conseille de réclamer une baisse de prix, car l'appareil est un meuble que le vendeur peut garder.
4. Je leur explique que c'est un immeuble par attache, inclus sauf exclusion, et je le précise dans la promesse.

Un meuble attaché à demeure à l'immeuble sans perdre son individualité est un immeuble tant qu'il y reste et en assure l'utilité (art. 903 C.c.Q.). Selon le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ, l'aspirateur central est un exemple d'immeuble par attache qui fait partie de la vente à moins d'avoir été exclu ; comme le vendeur annonce qu'il l'emportera, il est de bonne pratique de préciser dans la promesse d'achat que ce bien est inclus. Le qualifier de meuble, pour le laisser au vendeur ou pour négocier une baisse de prix, est une erreur, et aucun avis écrit ne permet au vendeur de retirer un bien compris dans la vente.

25. Le voisin de votre client vendeur conteste la ligne séparative arrière de leurs terrains. Le vendeur veut faire faire un piquetage par son arpenteur-géomètre pour clore le débat avant la mise en marché. Que lui expliquez-vous ?

1. Le piquetage a la même valeur légale que le bornage, car un arpenteur-géomètre en est l'auteur dans les deux cas.
2. Le piquetage est inscrit au registre foncier et devient opposable au voisin après un délai de dix ans.
3. Le piquetage lie le voisin dès que l'arpenteur-géomètre lui a transmis son plan, même sans son accord.
4. Le bornage, fait avec le voisin ou ordonné par le tribunal puis inscrit au registre foncier, fixe la limite.

Le bornage établit la limite de façon irrévocable lorsqu'elle est mise en doute : il se fait à l'amiable ou par la voie judiciaire, et le procès-verbal doit être inscrit au registre foncier (art. 978 C.c.Q.). Selon le guide de l'OACIQ, le piquetage n'est que l'opinion de l'arpenteur-géomètre, une opération unilatérale qui n'apparaît pas au registre et n'est pas opposable au voisin ; ni le temps ni la transmission d'un plan n'y changent rien.

26. Selon le Code civil du Québec, comment la copropriété divise d'un immeuble est-elle établie ?

1. Par l'assemblée des copropriétaires, qui adopte le règlement de l'immeuble après la première vente.
2. Par la conclusion d'une convention écrite entre copropriétaires, d'une durée maximale de 30 ans.
3. Par l'achat de l'immeuble par plusieurs personnes, sans autre formalité que l'acte de vente notarié.
4. Par la publication d'une déclaration qui divise la propriété de l'immeuble en fractions.

L'article 1038 C.c.Q. prévoit que la copropriété divise est établie par la publication d'une déclaration divisant la propriété de l'immeuble en fractions. La convention de 30 ans au plus et l'achat par plusieurs personnes sans formalité décrivent la copropriété indivise (art. 1013 C.c.Q. ; guide de l'OACIQ). Le règlement de l'immeuble n'est qu'une partie de la déclaration (art. 1052) et ne crée pas la copropriété.

27. Deux frères, Luc et Marc, veulent acheter ensemble un triplex et en habiter chacun un logement. Ils détiendraient chacun la moitié de l'immeuble, sans le diviser en parties privatives. Ils vous demandent quel type de copropriété ce montage créerait. Que leur répondez-vous ?

1. Une copropriété indivise : chacun détient une part de tout l'immeuble, et une convention écrite est recommandée.
2. Une copropriété divise, parce que chacun occupera un logement distinct qui lui servira de partie privative.
3. Une copropriété indivise, dans laquelle chacun sera propriétaire en propre du logement qu'il occupera.
4. Une copropriété divise, dès qu'ils publient au Registre foncier une convention d'indivision d'une durée de 30 ans.

Quand plusieurs personnes sont propriétaires d'un même immeuble sans qu'il soit divisé en fractions, il s'agit d'une copropriété par indivision : chacun détient une part de l'ensemble, les parts étant présumées égales (art. 1015 C.c.Q.). Selon le guide de l'OACIQ, aucun indivisaire n'est propriétaire d'une partie privative, et les indivisaires ont intérêt à conclure une convention écrite, qui doit être publiée pour être opposable aux tiers (art. 1014). Occuper un logement ne crée ni une fraction ni une propriété exclusive de ce logement : la copropriété divise exige la publication d'une déclaration (art. 1038), et une convention d'indivision ne la remplace pas.

28. Quelle définition correspond à une servitude, selon le Code civil du Québec ?

1. Un droit de propriété partagé par plusieurs personnes sur un même immeuble, sans division de celui-ci.
2. Une garantie inscrite sur un immeuble en faveur du créancier qui a prêté un capital à son propriétaire.
3. Un droit personnel d'usage accordé à une personne, qui prend fin au décès de celle-ci ou à la vente.
4. Une charge qui grève un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre, le fonds dominant.

L'article 1177 C.c.Q. définit la servitude comme une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant) appartenant à un propriétaire différent. Le droit partagé sur un même immeuble est l'indivision (art. 1012 et suivants), la garantie du prêteur est une hypothèque, et la servitude est un droit réel attaché aux immeubles, non à une personne.

29. Vous inscrivez une maison dont la vendeuse remet un certificat de localisation daté de quatre ans. Depuis, elle a fait construire un cabanon et agrandir sa terrasse. Elle affirme que le certificat reste valide, car il a moins de dix ans. Que lui répondez-vous ?

1. Je lui suggère d'attendre que l'acheteur le demande, puisque le certificat n'a pas de date d'expiration légale.
2. Je lui confirme qu'un certificat de moins de dix ans est valide et j'ajoute les travaux dans ses déclarations.
3. Je lui explique que le certificat doit refléter l'état actuel de l'immeuble et qu'elle doit en fournir un nouveau.
4. Je lui recommande de faire inscrire les nouvelles constructions au Registre foncier plutôt que d'en obtenir un nouveau.

Selon le guide de l'OACIQ, le certificat de localisation ne comporte pas de date d'expiration, mais il doit décrire l'état actuel de la propriété : l'ajout d'un cabanon ou des travaux de rénovation le rendent désuet, et le vendeur doit alors en fournir un nouveau. La règle des dix ans ne le rend pas valide. Attendre la demande de l'acheteur ou se limiter à une déclaration laisse subsister un document inexact. L'inscription au registre ne remplace pas l'opinion de l'arpenteur-géomètre.

30. Selon le Code civil du Québec, laquelle de ces affirmations sur l'établissement d'une servitude est exacte ?

1. Elle s'établit par la possession paisible et continue du passage pendant dix ans, même sans écrit.
2. Elle s'établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi.
3. Elle s'établit par contrat ou par testament, la loi ne pouvant pas en créer une sans accord des voisins.
4. Elle s'établit par un simple avis que le propriétaire du fonds dominant fait inscrire au registre foncier.

L'article 1181 C.c.Q. énonce que la servitude s'établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi ; elle ne peut s'établir sans titre, et la possession, même immémoriale, ne suffit pas : la possession de dix ans est donc exclue. La loi et la destination du propriétaire (art. 1183 : écrit du propriétaire qui prévoit le morcellement de son fonds) sont aussi des modes d'établissement, ce qui écarte l'affirmation limitée au contrat et au testament. Un avis inscrit par le propriétaire du fonds dominant n'est ni un contrat, ni un testament, ni une destination du propriétaire : il ne crée pas de servitude.

31. Vous représentez l'acheteur d'un condo. Lors de la visite, la cuisine contient un lave-vaisselle portatif sur roulettes, branché à l'évier par un tuyau amovible. Votre client suppose qu'il est compris dans le prix, mais l'inscription n'en parle pas. Que devez-vous faire dans la promesse d'achat ?

1. Je n'en parle pas, puisqu'un appareil raccordé à la plomberie fait partie de l'immeuble et de la vente.
2. Je me contente de la parole du vendeur, car une entente verbale suffit pour inclure ce genre de meuble.
3. Je demande au vendeur une garantie de qualité sur l'appareil, ce qui l'inclura automatiquement dans la vente.
4. Je l'indique dans les inclusions, car ce meuble n'est pas compris dans la vente s'il n'y figure pas.

Un bien qui peut se transporter est un meuble (art. 905 C.c.Q.) ; un appareil sur roulettes, relié par un tuyau amovible, n'est pas attaché à demeure (art. 903). Selon le guide de l'OACIQ, un meuble non indiqué dans les inclusions ne fait pas partie de la transaction : il faut l'y inscrire. Le raccordement amovible ne le rend pas immeuble, l'entente verbale expose le client à un litige, et la garantie de qualité vise un bien déjà inclus sans le faire entrer dans la vente.

32. Selon le Code civil du Québec, quelle obligation a celui qui vend une fraction de copropriété divise envers le promettant acheteur ?

1. Lui remettre, dans les 30 jours de l'acceptation, une copie notariée de la déclaration de copropriété.
2. Lui verser une somme égale aux charges communes des douze derniers mois à titre de garantie.
3. Lui remettre en temps utile une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété.
4. Lui faire signer le règlement de l'immeuble avant que le syndicat ne se prononce sur la promesse d'achat.

L'article 1068.1 C.c.Q. oblige le vendeur d'une fraction à remettre en temps utile au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement ; le syndicat la remet au copropriétaire dans les 15 jours de sa demande. Aucun délai de 30 jours, aucune copie notariée, aucune somme en garantie et aucune signature préalable du règlement ne sont prévus par cet article.

33. Vous représentez un acheteur qui veut acquérir une fraction de copropriété divise. Le vendeur a cessé de payer ses charges communes depuis six mois. Votre client se demande qui devra payer ces arriérés après l'achat. Que lui expliquez-vous ?

1. Qu'il sera tenu des charges communes dues à l'acquisition, d'où l'intérêt d'en demander l'état au syndicat.
2. Qu'il n'a rien à assumer, car les arriérés restent une dette personnelle du vendeur envers le syndicat de copropriété.
3. Qu'il paiera la moitié des arriérés, car la loi répartit ces charges entre le vendeur et l'acheteur à la signature.
4. Qu'il paiera les arriérés inscrits au Registre foncier, mais que le syndicat ne pourra pas lui réclamer les autres.

Selon l'article 1069 C.c.Q., celui qui acquiert une fraction de copropriété divise est tenu de payer, avec les intérêts, les charges communes dues au moment de l'acquisition. Le proposant acquéreur peut toutefois demander au syndicat un état des charges communes dues ; il n'est tenu de ces charges que si l'état lui est fourni dans les 15 jours de la demande, d'où l'intérêt de le demander. Les arriérés ne restent donc pas à la charge du vendeur seul, et la loi ne prévoit ni partage par moitié ni limite aux sommes inscrites au registre foncier.

34. Vous représentez l'acheteur d'une maison. Le certificat de localisation du vendeur révèle que sa remise dépasse de 40 cm sur le terrain voisin. L'acheteur veut tout de même faire une promesse d'achat. Quelle est la meilleure recommandation ?

1. Je lui dis que l'empiètement est sans conséquence, parce que le voisin n'a encore rien réclamé.
2. Je l'informe des recours du voisin et recommande de faire régulariser l'empiètement avant l'achat.
3. Je lui dis que la remise doit être démolie, car la loi oblige à remettre les lieux en l'état dès qu'il y a empiètement.
4. Je lui suggère de ne rien demander et d'attendre le bornage, que le voisin devra obligatoirement réclamer.

Le certificat de localisation indique les empiètements. Selon l'article 992 C.c.Q., le constructeur de bonne foi doit, au choix du propriétaire voisin, acquérir la parcelle en payant sa valeur ou verser une indemnité ; si l'empiètement est considérable, cause un préjudice sérieux ou est de mauvaise foi, le voisin peut exiger l'acquisition de l'immeuble ou l'enlèvement des constructions. L'acheteur doit donc être informé et protégé par une régularisation ou une condition. L'inaction du voisin n'éteint pas ses recours, la démolition n'est pas automatique, et le bornage n'est pas obligatoire pour lui.

35. Selon le Code civil du Québec, lequel de ces éléments ne fait PAS partie du contenu de l'acte constitutif de copropriété ?

1. La destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes.
2. La valeur relative de chaque fraction et la méthode suivie pour l'établir.
3. Les règles de tenue des assemblées et la procédure de recouvrement des charges.
4. Le nombre de voix attaché à chaque fraction et la quote-part des charges communes.

L'article 1053 C.c.Q. prévoit que l'acte constitutif définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes, la valeur relative de chaque fraction et la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges communes et le nombre de voix attachées à chaque fraction. Les règles de fonctionnement de la copropriété, dont la tenue des assemblées, et la procédure de recouvrement des contributions aux charges communes figurent dans le règlement de l'immeuble (art. 1054), autre partie de la déclaration de copropriété (art. 1052) ; le guide des pratiques professionnelles de l'OACIQ le confirme.